未取得预售许可证所签商品房买卖合同无效

未取得预售许可证所签商品房买卖合同无效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发公司把红城湖国际大厦A座卖给了顺兴公司，总价4亿多元。合同约定，要经过原开发商厚南公司签字盖章才生效。顺兴公司付了5000万元后，发现厚南公司虽然事后写了承诺书，但土地证、预售许可证等关键手续一直没办下来。顺兴公司觉得对方没有卖房的资格，就起诉到法院，要求确认合同无效，让深发公司还钱。

实际上，这块地的使用权一直登记在厚南公司名下，深发公司是通过一系列转让协议才拿到开发权的。到顺兴公司起诉时，深发公司既没有取得土地使用权证，也没有拿到商品房预售许可证。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的《商品房购销合同》应当无效，深发公司必须返还5000万元购房款及利息。

深发公司和厚南公司认为：合同是各方真实意思，厚南公司事后出具了承诺书，认可了销售行为，而且工程已经开工，合同应当继续履行。

法院判决

最高人民法院二审认定：深发公司在签订合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了《城市房地产管理法》的强制性规定，双方签订的《商品房购销合同》无效。深发公司应当返还顺兴公司已付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售必须满足法定条件。按照法律规定，开发商预售商品房应当取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。这些证照是保障购房人权益的基本前提，缺一不可。

第二，合同效力不受事后承诺影响。本案中，虽然厚南公司事后出具了承诺书，但深发公司在签约时没有预售资格，这种根本性的缺陷不能通过事后追认来弥补。合同自始无效，各方应当恢复到签约前的状态。

第三，购房人要注意核查开发商资质。在签订商品房买卖合同前，一定要查看开发商是否具备五证，特别是土地使用权证和预售许可证。如果开发商手续不全，即使签了合同、付了钱，也可能被认定无效，面临退款困难的风险。

王德林律师提示：

购房是家庭重大支出，建议在签约前到当地房管部门核实开发商的证照情况。如果您在文山地区遇到类似的商品房买卖纠纷，应当及时咨询专业律师，避免因合同无效导致资金损失。即使开发商承诺可以补办手续，也要在手续齐全后再付款。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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