未取得预售许可证的购房合同是否有效

未取得预售许可证的购房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南顺兴公司向深发公司预购一栋大厦，总金额超过4亿元。双方约定合同需经原开发商厚南公司盖章才能生效。顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现该大厦的土地使用权多次转让，深发公司卖房时既没有取得土地使用权证，也没有商品房预售许可证。顺兴公司担心风险，起诉要求确认合同无效，并让深发公司返还购房款及利息。

原来，这块地是厚南公司1991年取得的，后来经过多次转让和合作开发，深发公司才参与进来。虽然厚南公司事后出具了承诺书认可深发公司的销售行为，但整个项目的土地使用权一直没有变更登记到深发公司名下，深发公司也没有办下预售许可证。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权和预售许可证，不具备售房主体资格，双方签订的《商品房购销合同》应属无效。深发公司则认为：厚南公司已经认可了其销售行为，且项目正在建设中，合同应当有效，双方应继续履行。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定：厚南公司与深发公司之间的合作建房合同有效，但合同中关于深发公司先支付7000万元利润保证金的条款因显失公平而无效，厚南公司应退还这笔钱。最高人民法院二审进一步明确：深发公司未取得土地使用权证和商品房预售许可证，其与顺兴公司签订的预售合同违反了法律强制性规定，应认定为无效合同，深发公司需返还顺兴公司已付购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售需要具备法定条件，包括取得土地使用权证和商品房预售许可证。这是法律为了保护购房人利益设置的门槛，没有这些证件就卖房，合同很可能被认定无效。本案中深发公司虽然实际参与了项目建设，但证件不全，合同最终被判无效。

第二，开发商之间的内部协议不能对抗购房人。厚南公司虽然出具了承诺书认可深发公司的销售，但这种内部安排不能弥补深发公司缺少法定预售资格的问题。购房人在买房前一定要核实开发商的证件情况，不能轻信口头承诺或内部文件。

第三，合同无效后，开发商应当返还购房款并赔偿利息损失。本案中顺兴公司支付了5000万元，最终通过法院判决拿回了本金和利息。购房人如果遇到类似情况，应及时通过法律途径维权，避免损失扩大。

王德林律师提示：

购房前务必查验开发商的五证，特别是土地使用权证和商品房预售许可证。如果发现开发商证件不全，不要轻易付款。文山地区的购房者如果遇到类似纠纷，建议第一时间咨询专业律师，保存好合同、付款凭证等证据，及时主张权利。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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