房屋租赁合同履行中能否行使抗辩权

房屋租赁合同履行中能否行使抗辩权

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司（下称郊区供销公司）投资建造了九胜商厦，后与宇航公司签订租赁协议，将整幢大楼出租给宇航公司，租期多年。双方约定由宇航公司投入内部装修，郊区供销公司负责外部装修和“后三通”（水电等基础设施）。

合同签订后，宇航公司支付了部分租金，但郊区供销公司未能完成供电增容，导致商厦用电量不足。商厦在未通过消防验收的情况下强行开业，后被消防部门责令停业整改。双方因租金支付和合同履行问题产生纠纷，诉至法院。

争议焦点

宇航公司认为，郊区供销公司未能完成供电增容和消防设施，导致商厦无法正常经营，因此有权拒绝支付租金。郊区供销公司则认为，宇航公司已实际使用商厦，应按时支付租金，其拒付行为构成违约。

法院判决

最高人民法院二审认定，郊区供销公司未履行供电增容等合同义务，构成违约。宇航公司在对方未履行主要义务的情况下，有权行使合同履行抗辩权，暂不支付租金。但商厦已实际开业经营，宇航公司仍应支付实际使用期间的合理租金。法院最终参照当地同类房屋的市场租金标准，对租金金额进行了调整。

律师分析

第一，合同履行抗辩权是法律赋予守约方的重要权利。当一方未按约定履行义务时，另一方可以暂时停止履行自己的义务，这不需要对方同意，但必须基于同一合同关系。

第二，即便合同处于违法履行状态，比如消防未验收就开业，承租方实际使用了房屋，仍然需要支付相应的使用费。法院会根据公平原则，参照市场租金标准确定费用，而不是完全按合同约定租金。

第三，租赁合同中，出租方有义务确保房屋符合安全使用条件，尤其是消防、供电等基础设施。承租方在签约前应核实这些条件是否满足，避免后续纠纷。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，建议明确约定基础设施的交付标准和期限。如果对方未履行关键义务，可以依法行使抗辩权，但要注意保留证据，并及时通过书面方式提出。在文山地区，涉及商业房屋租赁的纠纷也常见于消防、供电等问题，建议提前咨询专业律师，避免因违法使用房屋而承担额外责任。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市