买房签预售合同还是抵债协议，法院如何判断

买房签预售合同还是抵债协议，法院如何判断

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，清远一家公司（华泰公司）欠了清远金融市场一大笔贷款，本息合计超过1.2亿元。华泰公司说，自己投资了广州一个叫“羊城国际商贸中心”的项目，没钱还债，愿意用这个项目的四楼、六楼商场抵债。双方签了一份《抵债协议书》，约定把这两层楼过户给金融市场，或者金融市场指定的其他人。

随后，开发商省一建城建分公司和清远金融市场签了《房地产预售契约》，把这两层楼卖给了金融市场，总价1.185亿港元。但合同签了之后，双方一直没有实际付款和交房。直到2001年，开发商起诉到法院，要求解除合同。金融市场则说，自己已经用贷款抵了楼款，还拿出了一张盖了章的收据，证明已经付清了全部房款。

争议焦点

开发商主张：双方签的是商品房预售合同，金融市场根本没付过一分钱，收据是事后补办的，不能算数，合同应当解除。金融市场则认为：签预售合同只是履行抵债协议的一个手续，贷款早就抵了房款，收据就是凭证，合同已经履行完毕，不能解除。

法院判决

最高人民法院二审认定，本案的法律关系本质是“以房抵债”，而不是普通的商品房买卖。双方签预售合同，是为了落实抵债协议的内容，不是真实买卖。金融市场虽然拿出了收据，但没有对应的付款凭证，开发商也不认可，不能证明实际付款。最终，法院驳回了开发商要求解除合同的请求，确认双方之间的法律关系应按抵债协议处理。

律师分析

第一，签了预售合同不等于就是买卖关系。法院会看双方的真实意思和交易背景。本案中，双方先有债务，再有抵债协议，最后才签预售合同，明显是为了抵债而走的形式，不是真正的商品房买卖。

第二，收据不等于付款凭证。金融市场拿出的收据是事后补的，没有银行转账记录、付款凭证等配套证据，法院不会轻易认定已经付款。在房产交易中，光有收据是不够的，必须有真实的资金流水。

第三，以房抵债的风险很大。如果债务人用房产抵债，债权人一定要及时办理过户登记，不能只签协议、收收据。否则，一旦房产被开发商卖给第三方，或者开发商出问题，债权人的权益就很难保障。

王德林律师提示：

在文山地区，不少购房者或债权人会碰到“以房抵债”的情况。建议一定要把合同写清楚，明确是买卖还是抵债，并且尽快办理网签备案或过户登记。不要轻信一张收据，要保留付款凭证、银行流水等关键证据，防止将来扯皮。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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