未取得土地使用证的转让合同是否有效

未取得土地使用证的转让合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

湛江一家土地开发公司（简称湛江土地总）与中银公司签订了一份土地转让协议，约定中银公司将位于广西北海市的30亩土地使用权转让给湛江土地总，总价款为900万元。湛江土地总支付了全部款项，中银公司也交付了土地界限图。后来，湛江土地总又将这30亩土地转卖给了另一家公司。

但问题在于，中银公司转让的这30亩土地，是政府划拨给招商中心的，中银公司并未取得土地使用权，也没有办理土地出让手续、缴纳土地出让金。几年后，湛江土地总与下家的转让合同被法院认定无效，湛江土地总不得不退还下家已支付的款项和利息。于是，湛江土地总起诉中银公司的开办单位——中国银行遂溪支行，要求返还土地转让款。

争议焦点

湛江土地总认为：中银公司不具备土地使用权转让主体资格，土地性质存在问题，双方订立的土地转让合同应属无效，中银公司应返还已支付的转让款。中国银行遂溪支行则认为：双方意思表示真实，合同已实际履行，应认定有效；而且湛江土地总主张权利的时间已超过法律规定的诉讼时效。

法院判决

最高人民法院终审判决：撤销一审判决，认定中银公司与湛江土地总签订的土地转让协议无效；判令中国银行遂溪支行在判决生效后10日内返还湛江土地总土地转让款900万元及相应利息。法院认为，中银公司未取得讼争土地使用权，也未办理土地出让审批手续，不具备土地使用权转让的法定条件，合同应属无效。同时，湛江土地总在出具收据后至其向法院主张权利，并未超过两年的诉讼时效。

律师分析

第一，关于合同效力。根据我国法律规定，转让土地使用权必须满足两个基本条件：一是转让人依法取得土地使用权，二是办理了土地出让手续并缴纳了出让金。本案中，中银公司既未取得土地使用权，也未办理出让手续，因此合同被认定无效。这个案例提醒我们，在签订土地转让合同前，一定要核实对方的土地使用权证书和出让手续是否完备。

第二，关于诉讼时效。很多人以为出具"款、地两清"的收据后就无法再主张权利了，但法律上，诉讼时效是从权利人知道或应当知道权利受到损害之日起计算。本案中，湛江土地总在出具收据后，直到与下家的合同被法院认定无效，才知道自己的权利受到损害，因此诉讼时效并未超过。

第三，关于合同无效后的处理。合同被认定无效后，因该合同取得的财产应当返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失。本案中，中银公司作为转让方对合同无效承担主要责任，湛江土地总明知土地不具备转让条件仍签订合同，也需承担相应责任，但法院仍判决返还转让款。

王德林律师提示：

在签订土地或房屋转让合同时，务必核实对方的权属证明和审批手续。如果您在文山地区遇到类似纠纷，建议尽早咨询专业律师，避免因超过诉讼时效而丧失胜诉权。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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