开发商逾期交房，购房者能否解除合同
开发商逾期交房，购房者能否解除合同
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1994年，黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房预售协议，购买深业大厦的部分房屋，总价款约1100万元。旅游公司按约定支付了定金和购房款，但深业公司未能按合同约定的时间在1995年底交房，实际交房时间延迟到了1996年9月。
旅游公司认为开发商违约，于是起诉到法院，要求解除合同、返还购房款并赔偿损失。深业公司则辩称，延期交房是因为供电问题、施工中遇到的技术困难等原因，这些属于合同约定的可以延期交房的情形，不应承担违约责任。
争议焦点
旅游公司主张：开发商逾期交房超过合同约定的期限，已经构成根本违约，购房者有权解除合同，要求退款并双倍返还定金。深业公司主张：延期交房有合同约定的正当理由，比如供电问题属于“非深业公司所能控制的事件”，合同应当继续履行，不同意解除。
法院判决
一审法院判决解除合同，支持旅游公司的请求。但二审法院改判：合同继续履行，深业公司只需承担逾期交房期间的利息损失。最高人民检察院提出抗诉后，最高人民法院再审维持了二审判决，认为合同有效，应当继续履行，深业公司按银行贷款利率赔偿旅游公司逾期交房期间的损失。
律师分析
第一，关于合同效力问题。深业公司在签订合同时尚未取得土地使用权证，但法院认为，双方意思表示真实、合同内容不违法，且后续深业公司已经补办了相关手续，因此合同有效。这说明，在房地产管理法施行前，合同效力的认定更注重实质履行情况，而非形式要件。
第二，关于逾期交房的免责事由。合同中约定了“非深业公司所能控制的事件”可以延期，法院认为供电问题属于此类情形，因此交房期限可以相应顺延。但顺延后的交房时间仍超出合同约定，深业公司仍需承担部分逾期责任。
第三，关于购房者解除合同的权利。合同约定逾期交房超过一定天数，购房者可以解除合同。但法院查明，旅游公司起诉时，该约定解除条件尚未成就，且大厦已通过验收可以交付，因此不支持解除合同，而是要求继续履行。这提醒购房者，行使合同解除权要关注约定的条件和时间点。
王德林律师提示：
购房者在签订商品房买卖合同时，应仔细阅读逾期交房的免责条款和解除合同的条件，明确哪些情形可以延期、延期多久可以解除合同。遇到开发商逾期交房，建议及时收集证据、关注交房进展，必要时咨询专业律师。在文山地区，类似纠纷中法院也会严格审查合同约定和实际履行情况，购房者不必轻易放弃自己的权利。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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