房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1990年代，苏州郊区供销公司投资建造了一栋商厦，主体工程建到三层时，与宇航公司签订了房屋租赁协议。双方约定：郊区供销公司将整栋大楼租给宇航公司，租期15年，宇航公司每年支付固定租金并逐年递增。协议还约定，商厦的外部装修和“后三通”（水、电、路）由郊区供销公司负责。

大楼封顶后，宇航公司开始装修并准备开业。但郊区供销公司未能完成供电增容，导致商厦用电量不足。更严重的是，商厦未经消防验收就擅自开业，后被消防部门查出重大火险隐患，责令停业整改。双方因此产生纠纷，宇航公司拒绝支付租金，郊区供销公司则起诉要求支付欠租。

争议焦点

宇航公司认为：郊区供销公司未完成“后三通”义务，供电容量不足，且未通过消防验收，导致商厦无法正常经营，因此有权拒绝支付租金。郊区供销公司则认为：双方已就消防问题达成会议纪要，约定宇航公司若强行开业，后果自负。宇航公司实际使用了房屋，应当按约定标准支付租金。

法院判决

最高人民法院二审判决：租赁合同有效，但郊区供销公司未履行“后三通”义务，构成违约。在违法履行期间，房屋不具备正常经营条件，宇航公司不能按正常租金标准支付。法院酌情将租金标准降低，按实际使用情况计算欠租金额，宇航公司仍需支付部分租金。

律师分析

第一，合同履行抗辩权不是“免租金”的挡箭牌。即使对方违约，承租人已实际使用房屋的，仍需支付合理对价，只是租金标准可以调整。第二，违法状态下的租赁履行，法院不会支持按合同原定标准计算租金，但也不等于完全免费。第三，消防验收是房屋出租的前提条件，出租人负有法定的安全保障义务，这个义务不能通过会议纪要转嫁给承租人。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同前，务必核实房屋是否通过消防验收、水电等基础设施是否到位。在文山地区，不少商铺出租时也存在类似问题，承租人若发现房屋不符合经营条件，应及时书面通知出租人整改，不要贸然开业，否则可能承担部分责任。同时，建议在合同中明确约定出租人完成基础设施配套的具体期限和违约责任。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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