开发商逾期交房能否免责，购房者如何维权

开发商逾期交房能否免责，购房者如何维权

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房预售合同，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦房屋，总价款为人民币万元。旅游公司按约支付了定金和购房款，但深业公司未能按期交房。

深业公司逾期交房的原因主要是供电问题：深业公司与电业局签订了供电协议并支付了投资款，但电业局迟迟未落实供电设施，直到政府协调后才正式供电。深业公司认为这属于合同约定的"非其所能控制的事件"，应当延期交房。旅游公司则认为深业公司违约，要求解除合同并赔偿损失。

争议焦点

旅游公司主张：深业公司逾期交房，构成违约，应解除合同、返还购房款本息并双倍返还定金。深业公司辩称：供电问题属于不可控因素，符合合同约定的延期交房条件，请求继续履行合同。

法院判决

最高人民法院最终判决：商品房买卖合同有效，合同应继续履行，但深业公司需承担逾期交房的违约责任，向旅游公司支付购房总价款自约定交房日至实际交房日的利息（按银行同期贷款利率计算）。

律师分析

第一，关于合同效力问题。深业公司在签订合同时尚未取得国有土地使用权证，但法院认为这并不必然导致合同无效。根据相关司法解释，在房地产管理法施行前，只要合同是双方真实意思表示、内容合法，且开发商后续能够补办手续，合同仍然有效。本案中深业公司最终取得了相关证件，合同有效。

第二，关于延期交房的免责事由。合同约定的免责事由包括"非深业公司所能控制的事件"。供电问题虽然深业公司无法直接控制，但法院认为这属于商业经营中可能遇到的风险，不能无限期免责。具体免责期间应以实际影响施工的时间为准，而不能完全免除深业公司的违约责任。

第三，关于购房者的救济方式。当开发商逾期交房时，购房者有两种选择：一是如果合同约定了解除权，且逾期时间超过约定天数，可以主张解除合同并要求赔偿；二是选择继续履行合同，同时要求开发商承担逾期交房的违约责任。本案中，因旅游公司起诉时合同约定的解除条件尚未成就，且房屋已可交付，法院支持了继续履行的请求。

王德林律师提示：

购房者在签订商品房买卖合同时，要仔细阅读关于交房时间、逾期责任、解除条件等条款。如果开发商逾期交房，建议及时书面催告并保留证据。在文山地区，购房者遇到类似问题可咨询专业律师，根据合同约定和实际情况选择继续履行或解除合同，避免因错过维权时机而陷入被动。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市