房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了一栋商厦，与宇航公司签订了一份20年的房屋租赁合同。双方约定，宇航公司支付租金，并负责内部装修；供销公司负责外部装修和供电等配套。合同签订后，宇航公司陆续支付了部分租金，商厦也开门营业。

但问题很快出现：商厦的消防系统、供电设施未达到营业条件，消防部门检查后认定存在重大火险隐患，责令停业整改。商厦因此停业，双方就租金是否该付、该付多少产生了严重分歧，最终闹上法庭。

争议焦点

宇航公司主张：供销公司未能提供符合消防和供电要求的房屋，导致商厦违法营业并被责令停业，因此不应支付停业期间的租金。供销公司则认为：宇航公司明知房屋条件不足仍强行开业，且已实际使用房屋，应当按合同约定全额支付租金。

法院判决

最高人民法院二审认定：房屋租赁合同有效，但双方在履行中均有过错。在房屋处于违法使用状态期间，不能按合同约定的正常租金标准计算。法院根据公平原则，参考当地同类房屋的市场租金水平，酌情确定了停业期间的租金数额。

律师分析

第一，合同有效不等于履行合法。本案中租赁合同本身有效，但房屋未经消防验收就投入使用，属于违法履行。法院不支持按合同标准计算租金，体现了对违法行为的否定评价。

第二，履行抗辩权的行使要谨慎。一方提供的房屋不符合约定条件，另一方可以拒绝支付相应租金，但不能在明知存在安全隐患的情况下仍强行营业，否则自身也要承担相应责任。

第三，违法履行期间的租金标准由法院酌情确定。法院会综合考虑双方过错、房屋实际使用情况、市场租金水平等因素，公平合理地确定金额。

王德林律师提示：

租赁房屋前，务必核实房屋是否通过消防验收、具备合法营业条件。如果发现房屋存在安全隐患，应当及时书面通知出租方整改，不要贸然开业。在文山地区，类似纠纷中不少承租人因急于营业而承担了不利后果。建议在租赁合同中明确约定出租方提供合法房屋的保证条款和违约责任。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市