未取得土地使用权证和预售许可证的购房合同无效

未取得土地使用权证和预售许可证的购房合同无效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司将一栋名为“红城湖国际大厦”的楼盘A座卖给海南顺兴房地产开发公司，总价超过4亿元。顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现深发公司并没有取得该地块的土地使用权证，也没有拿到商品房预售许可证。

实际上，这块地的土地使用权原本属于海南厚南旅业有限公司。深发公司是通过与厚南公司等多家公司签订一系列合作、转让协议才拿到开发权的，但始终没有办理土地使用权变更登记手续，也没有取得预售许可。顺兴公司因此起诉到法院，要求确认合同无效，返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的《商品房购销合同》缺乏法定条件，应当认定为无效合同。

深发公司则认为：虽然手续不全，但厚南公司事后出具了承诺书，对深发公司的销售行为予以认可，而且工程已经实际施工，合同应当有效，双方应继续履行。

法院判决

最高人民法院二审认定，深发公司在签订合同时既未取得土地使用权证，也未取得商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，双方签订的《商品房购销合同》无效。判决深发公司返还顺兴公司已付购房款5000万元及相应利息。

律师分析

第一，根据《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》的规定，开发商预售商品房必须取得土地使用权证和商品房预售许可证。这是法律对商品房预售设定的强制性条件，缺一不可。

第二，合同无效的法律后果是“恢复原状”，即开发商应当返还已收取的购房款，购房人应当返还房屋。如果开发商已经将房屋卖给第三人，购房人可能面临“钱房两空”的风险。

第三，即使开发商事后补办了相关手续，也不能改变合同签订时无效的事实。购房人在签约前一定要核实开发商的“五证”是否齐全，特别是土地使用权证和预售许可证。

王德林律师提示：

购房是家庭重大支出，签约前务必查看开发商是否取得《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》。在文山地区，如果您遇到开发商手续不全就预售房屋的情况，建议立即停止付款并咨询专业律师，避免资金损失。已经付款的，可以主张合同无效要求返还购房款。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市