开发商逾期交房能否以政府审批延迟为由免责
开发商逾期交房能否以政府审批延迟为由免责
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1993年，黑龙江海外旅游公司向哈尔滨深业房地产公司购买深业大厦商铺，总价款约500万元。旅游公司按约定支付了定金和购房款，但深业公司直到1997年才完成房屋交付，比合同约定时间晚了近两年。
深业公司解释称，延期交房是因为电力部门供电审批延迟、消防验收等问题，这些属于合同约定的“非深业公司所能控制的事件”，应当免责。旅游公司则认为深业公司违约，要求解除合同并赔偿损失。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司逾期交房超过合同约定的90天，应当解除合同，退还全部购房款本息并双倍返还定金。
深业公司主张：供电审批、消防验收等属于政府行为，是不可抗力或“非其所能控制的事件”，应当顺延交房期限，合同应继续履行。
法院判决
最高人民法院再审判决：合同有效，继续履行。深业公司需在判决生效后10日内交付房屋，并赔偿旅游公司自1997年1月1日至实际交付之日的利息损失（按银行同期贷款利率计算）。但驳回旅游公司解除合同、双倍返还定金等请求。
核心理由：供电审批问题虽属“非深业公司所能控制”，但深业公司未能及时取得国有土地使用权证，这一缺陷不构成合同解除事由。且旅游公司起诉时，房屋已具备交付条件，合同目的能够实现。
律师分析
第一，开发商逾期交房是否构成根本违约，要看合同约定和实际后果。本案中，合同约定逾期交房超过90天旅游公司可解除合同，但法院认定供电审批等客观因素导致延期，且房屋最终可以交付，因此不支持解除合同。
第二，国有土地使用权证缺失是否导致合同无效，需要具体分析。最高人民法院的司法解释规定，房地产开发经营合同在特定条件下可能无效，但本案合同签订于1993年，法院依据当时的政策和合同履行情况，认定合同有效。
第三，购房者遇到开发商逾期交房时，应当及时收集证据并主张违约责任，但不宜轻易要求解除合同。如果房屋最终能够交付、合同主要目的仍可实现，法院倾向于支持继续履行合同。
王德林律师提示：
购房者在签订商品房买卖合同时，建议明确约定逾期交房的违约金计算方式和解除合同的条件。如果遇到开发商以政府审批、电力接入等理由延期交房，应当要求其提供政府部门的正式证明文件。在文山地区，购房者如遇类似问题，可委托专业律师审查合同条款并评估维权方案。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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