房屋租赁合同履行中抗辩权如何行使与租金如何确定

房屋租赁合同履行中抗辩权如何行使与租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司把一栋正在建设中的商厦租给了宇航公司，双方签了租赁协议，约定由宇航公司负责内部装修，供销公司负责外部装修和供电等配套。协议签订后，宇航公司陆续支付了部分租金，商厦也开张营业了。

但问题来了：商厦开业后，消防部门检查发现大楼未经消防验收，存在严重火险隐患，要求立即停业整改。结果商厦停业，双方开始互相指责——供销公司说宇航公司欠租，宇航公司说供销公司没把消防、供电等配套设施弄好，导致无法正常经营。

争议焦点

宇航公司认为：供销公司没有完成消防系统和供电增容等配套设施，导致商厦无法合法营业，自己有权拒绝支付租金，甚至要求赔偿损失。

供销公司认为：宇航公司已经实际开业经营，就应该按合同约定支付租金，消防问题不是自己单方面责任，宇航公司不能以此为借口拖欠租金。

法院判决

最高人民法院二审判决：宇航公司应当支付欠付的租金，但租金标准不能按合同约定的正常租金计算，而应根据房屋实际使用状况、双方过错程度等因素，酌情降低租金标准。理由是，虽然合同有效，但房屋处于违法履行状态，不能按正常标准要求承租方全额支付。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使是有条件的。如果一方没有履行合同义务，另一方可以暂时拒绝履行自己的义务，但不能滥用。本案中，宇航公司明知消防不达标仍开业，之后又以消防问题为由拒付租金，法院没有完全支持。

第二，有效合同在违法履行期间，租金标准不一定是合同约定的原价。法院会根据实际使用情况、双方过错、房屋是否具备合法使用条件等因素综合确定，这体现了公平原则。

第三，租赁双方在签约前要充分了解房屋的合规状况，特别是消防、供电等涉及公共安全的配套设施，不能抱着“先开业再补手续”的侥幸心理，否则后期纠纷风险很大。

王德林律师提示：

在文山地区，很多商铺租赁也面临类似问题。建议承租方在签约前务必核实房屋是否通过消防验收、是否具备合法经营条件，并将这些作为合同履行的前提条件。出租方也要主动完成法定义务，否则可能面临租金打折甚至赔偿的风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市