未取得土地使用权证和预售许可证的购房合同效力问题

未取得土地使用权证和预售许可证的购房合同效力问题

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（下称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（下称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司以总价4.25亿余元预购红城湖国际大厦A座。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。

但问题在于：该大厦的土地使用权属于海南厚南旅业有限公司（下称厚南公司），深发公司并非土地权利人，也没有取得商品房预售许可证。事后厚南公司虽出具“承诺书”表示认可，但合同始终未得到土地使用权人正式盖章。

顺兴公司发现这一情况后，以深发公司无售房主体资格、合同缺少法定条件为由起诉，要求确认合同无效并返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司既不是土地使用权人，也没有取得商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，因此双方签订的《商品房购销合同》应当认定为无效合同。

深发公司则辩称：厚南公司事后出具了承诺书，对销售行为表示认可，且三方之间通过一系列协议已形成合作建房关系，合同应当有效并继续履行。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定：厚南公司与深发公司之间已形成实际合作建房关系，合同有效，但其中关于厚南公司提前收取7000万元利润保证金的条款因显失公平而无效，判令厚南公司返还该笔款项。

最高人民法院二审则认为，深发公司在签订合同时尚未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，因此该《商品房购销合同》应认定为无效合同，深发公司应当返还顺兴公司已付购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售属于特殊交易，法律对卖方主体资格有严格限制。根据《城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》，开发商必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证，才能对外预售房屋。没有这些证照，合同很可能被认定为无效。

第二，即使土地权利人事后出具承诺书表示认可，也不能替代法定的预售许可手续。本案中厚南公司的“承诺书”并不能弥补深发公司缺乏预售资格的根本缺陷，法院最终仍认定合同无效。

第三，购房人应当注意，在签订期房买卖合同时，务必核实开发商是否具备“五证”，尤其是国有土地使用证和商品房预售许可证。如果开发商无法提供，建议不要轻易付款，否则可能面临合同无效、退款困难的风险。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到类似问题，建议在签订购房合同前先到当地房管部门查询项目是否取得预售许可证。已经付款但发现开发商证照不全的，应尽快收集合同、付款凭证等证据，向法院或仲裁机构主张合同无效并要求返还购房款。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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