购房按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

购房按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，采用银行按揭方式付款。中振公司、泰合公司与银行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将其购房合同项下的全部权益抵押给银行，银行提供贷款。合同签订后，银行按约发放了贷款，中振公司也陆续还款，但后来未能按期偿还剩余贷款本息。

银行起诉要求解除合同并拍卖抵押物清偿债务。中振公司则主张，由于该按揭合同未按当地规定办理抵押登记，应属无效。此外，中振公司还称已将涉案房屋另行抵押给其他公司并办理了登记。

争议焦点

中振公司认为：按揭合同未办理抵押登记，违反了武汉市政府的《房地产抵押管理办法》，抵押应无效；且房屋已抵押给其他公司，银行不享有优先受偿权。

银行认为：按揭合同合法有效，已实际履行，未办理登记不影响合同效力；中振公司后续设立的抵押不能否定在先的按揭合同效力。

法院判决

最高人民法院二审判决：维持一审关于解除合同、中振公司还款、银行对拍卖款项优先受偿的判决，撤销一审涉及担保人的部分。法院认为，按揭合同不违反国家法律法规，已实际履行，属于有效合同。楼宇按揭不同于一般抵押，不能仅因未办理抵押登记就认定无效。中振公司后续设立的抵押属另一法律关系，且设立在本案按揭之后，不影响本案合同的效力。

律师分析

第一，楼宇按揭与普通抵押不同。按揭是购房人将购房合同权益质押给银行作为还款担保，而非直接以房屋产权抵押。在按揭模式下，购房人尚未取得房屋所有权，因此不能简单套用一般抵押登记的规定。当时国家法律并未规定未经登记的抵押无效，地方政府规章不能作为认定合同无效的依据。

第二，合同效力与物权效力要分开。即使按揭合同有效，银行对房屋的抵押权也可能因未登记而无法对抗第三人。但本案中，银行主张的是合同项下的还款权利，以及基于合同约定对抵押物的处置权，这与是否办理抵押登记是两个层面的问题。中振公司以未登记为由否认整个合同效力，缺乏法律依据。

第三，购房人应重视按揭合同的履行义务。按揭贷款合同一旦签订并实际履行，双方均应诚信履约。购房人若断供，银行有权要求解除合同并一次性收回全部欠款，甚至拍卖房屋。本案中，中振公司因未能按时还款，最终被判决一次性归还全部剩余贷款本息，损失较大。

王德林律师提示：

购房人办理按揭贷款时，应仔细阅读合同条款，明确还款义务和违约后果。如果因资金困难无法按时还款，应主动与银行协商延期或调整还款计划，切勿消极等待。在文山地区，类似按揭纠纷时有发生，建议购房人在签约前咨询专业律师，了解自身权利与风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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