房屋租赁合同履行中能否行使抗辩权以及违法履行期间的租金标准

房屋租赁合同履行中能否行使抗辩权以及违法履行期间的租金标准

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1998年，苏州郊区供销公司投资建造了一栋九胜商厦。商厦主体建到三层时，供销公司与宇航公司签订了一份为期多年的租赁协议，约定由宇航公司整栋承租，每年支付固定租金并逐年递增。双方还约定，供销公司负责外部装修和供电等配套设施，宇航公司负责内部装修。协议签订后，宇航公司陆续支付了部分款项，并开始以“宇航商厦”名义进行装修。

然而在开业前后，商厦的消防系统、供电容量等始终未达到合同约定标准。消防部门检查后认定存在重大火险隐患，责令停业整改。商厦因此无法正常经营，宇航公司也停止了支付租金。双方矛盾激化，供销公司起诉要求宇航公司支付拖欠租金，宇航公司则反诉要求供销公司赔偿因消防问题导致的损失。

争议焦点

本案的核心争议有两个：一是供销公司未完成消防和供电等配套设施，宇航公司能否以此为由拒绝支付租金？二是在商厦处于违法经营状态期间，租金应当按合同约定标准计算，还是参照实际经营状况酌情调整？

供销公司主张，合同已经公证生效，宇航公司实际占用房屋并进行了装修，就应当按约定支付租金。宇航公司则主张，供销公司未履行消防、供电等合同义务，导致商厦无法正常营业，自己有权行使抗辩权，不支付租金。

法院判决

最高人民法院二审认为，供销公司未完成消防和供电等配套设施，构成违约。宇航公司在此情况下可以行使同时履行抗辩权，暂时拒绝支付租金。但宇航公司已经实际占用房屋并进行经营，在违法状态持续期间，租金不能完全按合同约定的高标准计算，应当参照房屋的实际使用价值适当调整。最终法院判决宇航公司按较低标准支付占用期间的房屋使用费，同时驳回了供销公司要求按合同标准支付租金的主张。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使有严格条件。当一方未履行主要义务时，另一方可以拒绝履行自己的义务，但必须注意抗辩的范围应当与对方未履行的义务相当，不能随意扩大。本案中宇航公司以消防问题为由拒绝支付全部租金，法院仅支持部分抗辩，就是基于这一原则。

第二，违法履行状态下的租金标准不能简单按合同约定计算。如果房屋存在安全隐患或未通过消防验收，承租人虽然实际占用，但无法正常经营，此时按合同约定标准支付租金明显不公。法院会结合实际使用情况、房屋实际价值等因素，酌情确定一个合理的费用标准。

王德林律师提示：

第一，租赁合同签订前，承租人最好实地查看房屋的消防、供电等配套设施是否完备，并在合同中明确约定交付标准和验收条件。如果条件不满足，可以约定先整改后开业，避免后续扯皮。第二，在文山地区，不少商业租赁合同存在类似问题，建议双方在履行过程中注意保留书面证据，一旦发现对方违约，及时通过书面函告方式行使抗辩权，避免因口头主张而无法举证。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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