买房合同是预售还是抵债，法院如何认定
买房合同是预售还是抵债，法院如何认定
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承接）贷款本息1.2亿多元。双方签了一份《抵债协议书》，约定华泰公司用其投资的广州羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签了《房地产预售契约》，把这两层商场卖给了清远金融市场，合同总价1.185亿港元。
但这份预售合同签完后，双方都没实际履行。清远金融市场没付过一分钱购房款，开发商也没交房。2001年，开发商起诉到法院，要求解除预售合同。人行清远支行则称，购房款已经用贷款抵掉了，并拿出一张1996年的收据作为证据。
争议焦点
开发商省一建城建分公司认为：双方签的是商品房预售合同，人行清远支行从未支付过购房款，合同应解除。人行清远支行主张：购房款已通过“以贷抵楼”的方式付清，收据就是证明，合同有效且已履行。
法院判决
法院认定，双方实际法律关系是“以房抵债”，而非商品房买卖。清远金融市场并未实际支付购房款，开发商也未交付房屋，合同长期未履行。最终判决解除预售合同，驳回人行清远支行的抗辩。
律师分析
第一，合同名称和形式不是关键，法院会看双方真实意图。本案虽有预售合同，但背后是债务抵偿，法院认定为以房抵债关系，不是普通买房。
第二，收据不能单独证明付款。人行清远支行拿出的收据没有对应的银行转账凭证，且是事后补开，法院不采信。买房付款必须有银行流水等客观证据。
第三，合同长期不履行，任何一方都可请求解除。本案从签约到起诉已过五年，双方均未履行，合同目的无法实现，法院支持解除。
王德林律师提示：
买房时，别只看合同名称和收据，要确认资金是否实际到账。如果涉及以房抵债，最好在合同中明确写清抵债金额和付款方式，并保留转账记录。在文山地区处理类似纠纷时，不少当事人因为收据不完整而吃亏，建议签约前咨询专业律师。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
电话：15987555284
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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市