未取得预售许可证的商品房预售合同效力

未取得预售许可证的商品房预售合同效力

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司与顺兴公司签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额超过4亿元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款，深发公司也按照顺兴公司的要求对大厦设计进行了修改。但后来顺兴公司发现，该大厦的土地使用权人是另一家公司——厚南公司，而深发公司在签订合同时并未取得土地使用权证和商品房预售许可证。顺兴公司因此起诉要求确认合同无效，返还购房款。

案件还涉及多份项目转让合同和合作建房协议，厚南公司曾出具承诺书认可深发公司的销售行为，但最终各方对合同效力产生严重争议。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，因此双方签订的《商品房购销合同》应当认定为无效合同，深发公司应当返还全部购房款及利息。

深发公司则辩称：虽然手续不全，但厚南公司事后出具了承诺书，认可了销售行为，并且合同已经实际履行，大厦也已经开始建设，因此合同应当认定为有效。

法院判决

最高人民法院二审认定：深发公司在签订合同时尚未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，因此双方签订的《商品房购销合同》无效。深发公司应当返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于要式合同，开发商必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证等法定手续，否则合同因违反法律强制性规定而无效。这个案例告诉我们，买房前一定要核实开发商的证件是否齐全。

第二，即使合同无效，购房者已经支付的购房款应当由开发商返还。如果开发商存在过错，还需要赔偿购房者的利息损失。本案中顺兴公司虽然支付了5000万元，但最终通过诉讼拿回了本金和利息。

第三，开发商事后出具承诺书或补办手续，并不能使原本无效的合同变成有效。法律对商品房预售有严格的准入条件，不能通过事后追认来规避。

王德林律师提示：

在购买预售商品房时，建议您务必查验开发商的五证，特别是土地使用权证和商品房预售许可证。如果发现开发商证件不全，应当立即停止付款并咨询专业律师。在文山地区，类似的商品房预售纠纷并不少见，购房者往往因为轻信开发商的承诺而遭受损失。如果您已经遇到类似问题，建议尽快收集合同、付款凭证等证据，通过法律途径维护自身权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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