按揭贷款合同未登记是否有效

按揭贷款合同未登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价数千万元，采用银行按揭方式付款。中振公司、泰合公司与宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将其购房合同中的全部权益抵押给宝丰支行，宝丰支行提供贷款。合同签订后，宝丰支行将贷款支付给了泰合公司，中振公司也陆续还款，但后来未能按期偿还剩余贷款本息。

宝丰支行起诉要求解除合同，并以中振公司所购房屋权益偿还欠款。中振公司则主张，该按揭合同没有办理抵押登记，根据武汉市的地方规定应属无效。

争议焦点

中振公司认为，合同签订后未办理抵押登记，违反《武汉市房地产抵押管理办法》中"未经抵押登记，抵押无效"的规定，因此按揭合同无效。宝丰支行则认为，合同是各方自愿签订，不违反国家法律，且已实际履行，应当有效。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审关于合同有效、解除合同、中振公司还款、逾期拍卖抵押物优先受偿的判决，撤销一审中涉及担保人责任的判项。核心理由是：按揭不同于一般抵押，不能仅因未办理抵押登记就认定合同无效。

律师分析

第一，按揭贷款合同与普通抵押合同有区别。按揭是购房人将所购房屋的权益作为担保，银行提供贷款，三方共同参与的法律关系。我国当时法律并未规定抵押登记是合同生效的必要条件，地方规章不能成为否定合同效力的依据。

第二，合同是否有效，核心看是否违反国家法律、法规的强制性规定。本案合同是各方真实意思表示，内容不违法，且已实际履行，因此应当认定有效。未办理抵押登记不影响合同效力，只是可能影响抵押权对抗第三人的效力。

第三，购房人要注意，按揭贷款合同签订后，即使未及时办理抵押登记，合同依然有效，借款人仍需按约还款。如果逾期不还，银行有权要求解除合同、提前收回全部贷款，并处置抵押物。

王德林律师提示：

购房办理按揭贷款时，务必按时还款，避免因逾期导致银行解除合同、要求一次性还清全部贷款。如果遇到还款困难，应主动与银行协商，不要拖延。在文山地区办理按揭购房，建议同时做好抵押登记，以保障各方权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市