房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司将一栋在建商厦整体出租给宇航开发经营公司，双方约定租赁期20年，租金逐年增长。宇航公司支付了部分租金后，商厦在未通过消防验收的情况下强行开业，后被消防部门责令停业整改。双方因租金支付和合同履行问题产生纠纷，诉至法院。

案件涉及多方主体，包括出租方、承租方以及各自的担保单位。商厦停业后，宇航公司拒绝支付后续租金，郊区供销公司则主张宇航公司应继续按原约定支付租金，双方矛盾激化。

争议焦点

宇航公司主张：郊区供销公司未能完成消防、供电等配套设施，导致商厦无法正常经营，自己有权拒绝支付租金。郊区供销公司则认为：宇航公司明知消防未验收仍强行开业，停业后果应自行承担，租金必须按合同约定支付。

法院判决

最高人民法院二审认为：双方均存在违约行为。郊区供销公司未按期完成消防、供电等配套设施，宇航公司在明知不具备营业条件的情况下强行开业。在违法履行期间，房屋租金不能按合同原约定标准计算，应当根据房屋实际使用状况、双方过错程度等因素合理确定。最终判决宇航公司按较低标准支付实际使用期间的租金。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使有严格条件。当一方违约时，另一方可以拒绝履行自己的义务，但必须基于同一合同关系，且违约行为与拒绝履行的义务之间要有对价关系。本案中，出租方未完成配套设施，承租方可以主张减少租金，但不能完全拒付。

第二，违法履行期间的租金标准不能简单按合同约定处理。房屋租赁合同在违法状态下履行，比如未通过消防验收就开业，此时合同并非无效，但租金标准应当根据实际使用情况、双方过错程度等因素综合确定，法院有权酌情调整。

第三，合同履行中的风险防范非常重要。无论是出租方还是承租方，都应当在合同签订前充分评估项目可行性，明确各方义务和履行期限。对于消防、供电等关键配套条件，应当约定明确的完成时间和违约责任。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同前，务必核实房屋是否具备合法使用条件，特别是消防验收、水电配套等关键事项。在文山地区，曾有多起类似纠纷因消防问题导致合同无法正常履行，建议当事人在合同中明确约定各项配套设施完成的时间节点，并保留相关证据。如果对方违约，应及时通过书面方式主张权利，避免因自身行为导致损失扩大。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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