未取得土地使用证的转让合同是否有效

未取得土地使用证的转让合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

湛江市土地开发总公司（简称湛江土地总）与中国银行遂溪支行（简称遂溪中行）开办的中银公司签订了一份土地转让协议，约定中银公司将位于广西北海市的100亩土地使用权转让给湛江土地总，总价款为1000万元。湛江土地总共支付了800万元，中银公司交付了土地界限图，双方出具了“款地两清”的收据。

后来，湛江土地总将这100亩土地连同中银公司委托转售的50亩土地一并转让给了另一家公司。但这份转让合同被法院认定为无效，湛江土地总因此被判决返还已收取的转让款及利息。湛江土地总随后起诉中银公司，要求返还已支付的800万元土地款。一审法院以超过诉讼时效为由驳回了其诉讼请求，湛江土地总不服，上诉至最高人民法院。

争议焦点

湛江土地总认为：中银公司没有取得土地使用权，土地性质也不符合转让条件，因此双方的土地转让合同无效，中银公司应当返还已支付的款项。同时，其主张权利的期间未超过法定诉讼时效。

遂溪中行则认为：本案性质是合同转让而非土地使用权转让，双方意思表示真实，合同有效。且湛江土地总从出具收据到起诉已超过两年，诉讼时效已过，应驳回其诉讼请求。

法院判决

最高人民法院撤销了一审判决，认定中银公司与湛江土地总签订的土地转让协议无效。判决遂溪中行（因中银公司已注销）在判决生效后10日内返还湛江土地总800万元及相应利息。诉讼费用由双方按比例承担。

律师分析

第一，土地使用权转让的前提是转让方已取得合法土地使用权并办理出让手续。本案中，中银公司未取得讼争土地的使用权，也未办理土地出让审批手续，因此不具备转让条件，合同依法无效。合同无效后，因合同取得的财产应当返还。

第二，关于诉讼时效问题。湛江土地总在出具收据后，至其向广西高院上诉主张权利，期间未超过两年诉讼时效。一审法院以超过诉讼时效为由驳回诉讼请求，适用法律错误。诉讼时效的起算点应从权利人知道或应当知道权利受侵害之日起计算，本案中合同无效的事实是在后续诉讼中才被确认的。

第三，公司注销后，其债权债务由开办单位承担。中银公司注销后，遂溪中行作为开办单位，依法应当承担中银公司的债务，包括返还土地转让款的义务。

王德林律师提示：

签订土地或房产转让合同时，务必核实转让方是否已取得合法权属证书，以及土地是否已办理出让手续。未取得合法权属的转让合同存在被认定无效的风险，可能导致资金损失和诉讼纠纷。如果您在文山地区遇到类似合同纠纷，建议及时咨询专业律师，避免因诉讼时效问题丧失胜诉权。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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