未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司与顺兴公司签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4.25亿元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。但后来顺兴公司发现，深发公司在签订合同时并未取得该项目的土地使用权证和商品房预售许可证，甚至连土地的原使用权人厚南公司也没有在合同上签字盖章。

虽然厚南公司事后出具了一份承诺书，表示认可深发公司的销售行为，但顺兴公司认为深发公司没有售房主体资格，合同缺少法定条件，于是起诉到法院，要求确认合同无效并返还购房款及利息。而此时，大厦已经建到了正负零（地下室完工）阶段。

争议焦点

顺兴公司认为，深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的《商品房购销合同》违反法律强制性规定，应属无效。深发公司则认为，虽然手续不全，但事后已经补办了相关审批手续，且厚南公司出具了承诺书认可销售行为，合同应当有效，双方应继续履行。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司之间的合建合同有效，但深发公司向顺兴公司预售商品房时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，因此深发公司与顺兴公司之间的《商品房购销合同》无效。深发公司应当返还顺兴公司已付的5000万元购房款及利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于特殊合同，法律对开发商的主体资格有严格要求。根据《城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》，开发商在预售商品房前必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。缺少任何一个证件，预售行为都可能被认定为无效。

第二，本案中，深发公司虽然事后补办了一些手续，但签订合同时并未取得预售许可证，这个“先天缺陷”无法通过事后补正来治愈。法院认定合同无效是正确的，这也提醒购房者，在签订预售合同时一定要核查开发商是否“五证齐全”。

第三，厚南公司事后出具的承诺书不能替代法定的预售许可。土地使用权人和合作方的认可，只能解决合作建房内部关系，不能解决对外预售的合法性问题。购房者不能因为看到“承诺书”或“认可函”就放松警惕，关键还是要看开发商是否取得了政府颁发的预售许可证。

王德林律师提示：

在文山地区，不少购房者因开发商手续不全而陷入纠纷。建议您在购买预售商品房前，务必要求开发商出示“五证”（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证），并到当地住建部门核实真伪。如果发现开发商证件不全，不要轻易支付定金或购房款，以免陷入合同无效、退款困难的被动局面。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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