商品房延期交付后能否解除合同
商品房延期交付后能否解除合同
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
黑龙江海外旅游公司与哈尔滨深业房地产公司签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦部分房屋，总价款约万元。旅游公司按约支付了购房款，但深业公司未能按期交房。双方在合同中约定了延期交房的免责情形，包括不可抗力、施工中的异常困难及其他非深业公司所能控制的事件。
深业公司交房延误的主要原因是供电问题，包括与电业局的供电协议落实、电网联建费缴纳等事项。最终深业大厦于约定交房日期之后才通过竣工验收并正式供电。旅游公司认为深业公司违约，起诉要求解除合同、返还购房款并双倍返还定金。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司逾期交房已超过合同约定的可解除合同期限，应准许解除合同，返还购房款本息并双倍返还定金。深业公司主张：延期交房是因供电问题等非其所能控制的事件，符合合同约定的免责条件，不应承担违约责任，合同应继续履行。
法院判决
最高人民法院再审判决：维持二审判决，认定合同有效并继续履行。深业公司应承担自约定交房日至实际供电日期间的逾期交房违约责任，按银行贷款利率计算赔偿旅游公司损失。但旅游公司起诉时，合同约定的解除条件（逾期交房超过特定天数）尚未成就，故不支持解除合同。
律师分析
第一，商品房买卖合同中的免责条款效力。双方约定因非开发商所能控制的事件可延期交房，法院认可了供电问题属于此类事件。购房者在签订合同时应注意审查免责条款的范围，避免过于宽泛的约定损害自身权益。
第二，合同解除权的行使条件。合同约定逾期交房超过特定天数后购房者方可解除合同。法院认为，在解除条件未成就时，购房者无权单方解除。这提醒购房者，起诉前应确认解除条件是否已满足，否则可能败诉。
第三，合同继续履行与违约赔偿并存。即便合同继续履行，开发商仍需对逾期交房期间承担违约责任。购房者可以同时主张继续履行合同和赔偿损失，两者并不冲突。
王德林律师提示：
购房者遇到开发商延期交房时，应先仔细阅读合同中的免责条款和解除条件，评估是否符合行使解除权的条件。如果解除条件尚未成就，可以要求开发商继续履行合同并赔偿逾期损失。建议在文山地区购房的当事人，收房前保留好合同、付款凭证及开发商延期通知等证据，必要时咨询专业律师。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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