房屋租赁合同履行中抗辩权与租金认定

房屋租赁合同履行中抗辩权与租金认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1995年，苏州市郊区供销集团公司（简称郊区供销公司）将新建的九胜商厦整栋楼出租给宇航开发经营公司（简称宇航公司），租期较长，租金逐年递增。双方约定，郊区供销公司负责大楼外部装修和供电等配套，宇航公司负责内部装修。合同签订后，宇航公司支付了部分定金和租金，并开始装修准备开业。

然而，郊区供销公司未能按约定完成供电增容和消防系统，导致大楼用电不足、消防未验收。宇航公司虽然于1996年部分开业，但消防部门很快查出重大火险隐患，责令停业整改。此后双方因租金支付和合同履行问题发生纠纷，宇航公司停止支付租金，郊区供销公司则起诉要求解除合同、支付欠租。

争议焦点

宇航公司主张：郊区供销公司未履行供电增容和消防配套义务，导致大楼无法正常营业，自己有权暂停支付租金，并要求降低租金标准。

郊区供销公司主张：宇航公司已经实际开业经营，应当按合同约定全额支付租金，不能以配套问题为由拒付。

法院判决

最高人民法院二审认定：郊区供销公司未完成供电增容和消防验收，构成违约，导致租赁房屋无法正常使用。宇航公司在履行合同过程中，有权行使同时履行抗辩权，暂停支付部分租金。同时，在房屋处于违法履行状态期间，租金不应按原合同标准计算，而应参照房屋实际使用价值适当调整。最终，法院酌情核减了宇航公司应支付的租金数额。

律师分析

第一，合同履行抗辩权是保护守约方的重要工具。当一方未履行主要义务时，另一方可以暂停履行自己的义务，但必须及时通知对方并保留证据。本案中宇航公司因对方未完成配套而拒付租金，得到了法院支持。

第二，房屋租赁合同履行期间，如果出租人提供的房屋存在违法情形（如消防未验收），承租人有权要求按实际使用价值支付租金，而非合同约定标准。法院会根据房屋的实际可使用程度、停业时间等因素酌情调整租金。

第三，租赁双方都应当重视合同约定的配套义务。出租人如果承诺提供供电、消防等条件，必须按时完成，否则可能面临租金减少甚至合同解除的风险。承租人也不能以配套问题为由完全拒付租金，而应合理计算应付金额。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，建议明确约定出租人需完成的配套项目、完成时间和违约责任。如果出租人未履行配套义务导致无法正常经营，承租人应及时书面催告并保留证据，必要时可以主张减免租金。在文山地区，类似纠纷中很多当事人因未保留证据而无法维权，建议在合同履行中注意收集书面材料。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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