签了购房合同却未付款，法院如何认定合同性质
签了购房合同却未付款，法院如何认定合同性质
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远一家公司欠银行巨额贷款，双方签订了一份《抵债协议书》，约定用某商贸中心的部分商铺抵债。随后，开发商与银行签订了正式的《房地产预售契约》，约定银行以港币1.185亿元购买这些商铺。但奇怪的是，合同签了之后，双方都没有实际履行。
几年后，开发商向法院起诉，要求解除这份商品房预售合同。银行却拿出了一张收据，声称已经用之前的贷款抵了房款，合同已经履行完毕。开发商则指出，这张收据是事后补开的，银行根本没有实际付款。
争议焦点
银行认为：双方签订的《房地产预售契约》是真实有效的，自己已经通过“以贷抵楼款”的方式付清了全部购房款，开发商应当履行交房义务。
开发商认为：双方签订的合同名为商品房预售，实为以房抵债的担保安排。银行并未实际支付任何购房款，合同没有真实履行，应当解除。
法院判决
最高人民法院经审理认为，本案的《房地产预售契约》虽然形式上为商品房预售合同，但其签订背景和实际履行情况均表明，该合同是双方为落实《抵债协议书》而签订的，实质上是“以房抵债”的约定。银行未能提供充分证据证明其已实际支付购房款，因此不能认定合同已经履行。最终，法院支持了开发商的诉讼请求，判决解除合同。
律师分析
第一，合同名称不是判断合同性质的唯一标准。法院会综合考察合同签订的背景、目的以及实际履行情况，来确定合同真实的法律性质。名为“预售合同”但实为“以房抵债”的情况在实践中并不少见。
第二，主张已付款的一方负有举证责任。银行虽然拿出了收据，但收据是事后补开，且没有对应的银行转账记录或付款凭证，法院因此没有采信。在诉讼中，仅有收据往往不够，还需要提供资金流向等客观证据。
第三，以房抵债协议不同于商品房预售。前者是债务人用房产抵偿债务，后者是开发商向购房者出售房屋。两者在权利义务、履行方式上都有本质区别。如果混淆合同性质，可能导致一方权益受损。
王德林律师提示：
签订购房合同或抵债协议前，建议咨询专业律师，明确合同性质和各自权利义务。在文山地区，类似因合同性质不明引发的纠纷并不少见，提前做好法律审查可以有效避免后续争议。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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