按揭购房未办抵押登记是否有效

按揭购房未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，采用银行按揭方式付款。中振公司、泰合公司与银行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将所购房屋的权益抵押给银行，银行提供贷款。合同签订后，银行支付了全部贷款，中振公司也收到了泰合公司出具的购房款收条。但中振公司仅偿还了部分贷款本息，剩余款项一直未还。

银行起诉要求解除合同，中振公司用房屋权益偿还欠款。中振公司则主张，该按揭合同没有办理抵押登记，按当地政府规定应属无效，而且该公司已将房屋抵押给了另一家金融机构并办理了登记。

争议焦点

中振公司认为，按揭合同未办理抵押登记，违反武汉市房地产抵押管理办法，抵押应属无效；银行则认为，合同是双方自愿签订、已实际履行，应属有效。

法院判决

最高人民法院终审判决维持了一审的主要判决：解除按揭贷款合同，中振公司一次性归还贷款本金及利息，逾期不还则以抵押物拍卖价款优先偿还银行。同时，法院纠正了一审中涉及担保人责任的部分内容。

律师分析

本案涉及一个常见问题：按揭购房没办抵押登记，合同还有效吗？

第一，按揭合同不同于普通的抵押合同。按揭是购房人将所购房屋的权益抵押给银行，银行提供贷款，三方共同参与。当时国家法律并未规定抵押必须登记才有效，地方政府规章不能作为认定合同无效的依据。

第二，合同是否有效，核心看是否违反法律、行政法规的强制性规定。本案合同是各方真实意思表示，内容不违法，且已实际履行，法院认定有效是正确的。

第三，中振公司事后将同一房屋抵押给另一家金融机构，是在本案按揭合同之后设立的，且该抵押所依据的合同并未实际履行，不影响本案按揭银行的优先受偿权。

王德林律师提示：

购房按揭贷款时，建议及时办理抵押登记，避免后续产生争议。如果您在文山地区遇到按揭或抵押纠纷，建议咨询专业律师，了解合同效力和权利顺序，保护自身权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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