联建与联营合同性质如何区分

联建与联营合同性质如何区分

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

内蒙古天富房地产股份有限公司与内蒙古自治区医院、内蒙古达康医疗保健用品总公司、内蒙古自治区医院保健分院之间，因合作建设医疗保健项目产生纠纷。各方签订了一份合作协议，约定由医院提供土地，天富公司出资建设，建成后共同经营。但后来各方对合作关系的性质产生了严重分歧。

天富公司认为这是联营关系，各方应共同经营、共担风险。医院方则认为这属于联建关系，即医院出地、天富公司出钱，建成后按约定分配房产，并非共同经营。由于双方对合作性质理解不同，在项目建成后的管理机构和利润分配上发生争议，最终诉至法院。

争议焦点

天富公司主张：双方属于联营关系，应当设立共同管理机构，按联营协议分配利润和承担亏损。医院方则认为：双方是联建关系，医院出地、天富公司出资，建成后按约定取得相应房产，不存在共同经营问题。双方对合作性质的理解直接决定了项目建成后由谁管理、利润如何分配。

法院判决

最高人民法院二审认定，本案合同性质为联建合同而非联营合同。联建合同的特点是当事人共同出资、共同建设，按约定分配建成后的房产；而联营合同则需要共同经营、共担风险。本案中各方没有共同经营的约定，也没有设立联营体的意思表示，因此应按联建关系处理。法院驳回了天富公司关于设立共同管理机构的主张。

律师分析

第一，区分联建与联营的关键在于是否有"共同经营"的约定。联建是"共同建设、按份分房"，联营是"共同经营、共担盈亏"。实践中不少当事人把两者混淆，导致合同权利义务约定不清。

第二，联营合同在法律上有严格的形式要求。根据《民法通则》及司法解释，联营必须设立共同管理机构或明确共同经营方式。如果合同仅约定一方出资、一方出地，没有共同经营条款，法院通常认定为联建而非联营。

第三，合同命名不等于合同性质。即使合同标题写的是"联营协议"，法院仍会依据合同实质内容来判断。当事人应当在合同中明确合作方式、风险承担、利润分配等核心条款，避免因定性不清引发纠纷。

王德林律师提示：

在签订合作建设合同前，建议明确约定合作性质是联建还是联营。如果选择联建，要写清楚各自分得的房产面积和位置；如果选择联营，则要约定共同经营的具体方式和盈亏分担比例。文山地区曾发生过类似案件，当事人因合同性质约定不明，诉讼多年仍未解决。建议在签约前咨询专业律师，避免因概念混淆导致权益受损。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市