购买土地后发现面积缩水，合同是否有效

购买土地后发现面积缩水，合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口一家公司（发展公司）将一块土地转让给另一家公司（置地公司），双方签订了土地使用权转让合同。置地公司拿到土地使用证后，准备开发建设，却发现土地实际面积比证上记载的面积少了上千平方米。原因是规划部门规定该土地旁边的道路宽度应为40米，而土地使用证上只标了20米，导致实际可用面积大幅缩水。

原来，发展公司在办理土地使用证时，提供的位置图没有经过规划部门审批，国土局直接发了证。而城市道路属于市政设施，法律规定不能转让，但发展公司把道路面积也一并算进转让面积里卖给了置地公司。置地公司多次要求发展公司退款或补偿，都没有结果，只好起诉到法院。

争议焦点

发展公司认为：双方是按整体面积转让的，位置图和规划图一致，土地使用证上的面积是国土局发的，自己没有过错，合同应该有效。

置地公司认为：土地使用证上写的面积与实际面积不符，位置图不是规划图，城市道路不能转让，合同应属无效，发展公司要赔偿损失。

法院判决

一审和二审法院均认定：合同中涉及城市道路面积部分的转让无效，符合规划要求的土地面积部分有效。实际使用面积以规划部门确定的面积为准，发展公司多收的土地转让金要返还，并赔偿置地公司的设计、勘察等经济损失。

律师分析

第一，城市道路属于市政公共设施，法律明确规定不得转让。任何将道路面积计入土地转让面积的行为，这部分转让都是无效的，买家不能取得道路的所有权或使用权。

第二，土地转让方有义务提供准确、合法的土地信息。如果提供的图纸未经规划部门审批，导致土地使用证记载的面积与实际不符，转让方要承担主要责任，包括返还多收的款项和赔偿买家的损失。

第三，买家在签订土地转让合同前，最好自行向规划部门核实土地的实际规划情况，不能仅凭转让方提供的图纸或土地使用证就盲目付款，否则可能面临面积缩水和开发受阻的风险。

王德林律师提示：

购买土地或房产前，务必到当地规划部门核实土地的规划用途、道路红线、实际面积等关键信息，不能只看土地使用证或转让方提供的图纸。在文山地区，类似因规划与证载不符引发的纠纷并不少见，建议您在签约前委托专业律师或测绘机构进行尽职调查，避免后续产生不必要的损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市