买房后开发商延期交房，购房者能否解除合同
买房后开发商延期交房，购房者能否解除合同
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1995年，黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦部分房屋，总价款约1000万元。合同约定深业公司应在1997年3月31日前交房，但实际交房时间推迟到了1998年4月。
导致延期的主要原因是供电问题。深业公司与电业局签订了供电协议并支付了投资款，但电业局未能及时完成供电设施建设，直到1998年3月才正式供电。深业公司主张这是其不能控制的事件，应按合同约定延期交房。旅游公司则认为深业公司违约，起诉要求解除合同、返还购房款并双倍返还定金。
争议焦点
旅游公司认为：深业公司逾期交房已构成违约，按照合同约定，逾期超过30天即可解除合同，深业公司应当返还购房款本息并双倍返还定金。
深业公司则认为：延期交房是因供电问题这一其不能控制的事件所致，符合合同约定的延期交房条件，不构成违约，请求继续履行合同。
法院判决
一审法院（黑龙江省高级人民法院）判决支持旅游公司解除合同的主张，判令深业公司退还购房款本息并双倍返还定金。深业公司不服上诉。
二审法院（最高人民法院）改判：合同继续履行，深业公司应在判决生效后交付房屋，同时向旅游公司支付从约定交房日到实际交房日期间的逾期交房违约金（按购房总价款和银行同期贷款利率计算）。
最高人民检察院提出抗诉，认为深业公司未取得国有土地使用权证，合同应认定无效。最高人民法院再审后认定：深业公司已取得建设用地规划许可证、签订土地使用权出让合同，并已实际取得国有土地使用证，合同合法有效，维持二审判决。
律师分析
第一，关于合同效力问题。很多人以为开发商没有拿到土地使用权证，买卖合同就无效。但司法实践中，如果开发商已经签订了土地出让合同、缴纳了大部分出让金，并且后续实际取得了土地使用权证，法院通常不会仅因办证时间稍晚就认定合同无效。
第二，关于延期交房的免责事由。合同中约定的"非深业公司所能控制的事件"能否免责，要看该事件是否真的超出开发商的合理控制范围。本案中供电延迟系第三方电业局的原因导致，且深业公司已积极协调，法院认定该期间可以顺延交房。
第三，关于解除合同的条件。合同约定逾期交房超过30天可以解除，但法院认为，在旅游公司起诉时，深业大厦已通过竣工验收可以交付使用，且旅游公司已付清全款，继续履行合同对双方更公平，因此不支持解除合同，改判深业公司承担违约责任。
王德林律师提示：
购房者在签订商品房买卖合同时，建议明确约定延期交房的免责情形范围，避免"非开发商所能控制的事件"这类模糊表述。如果开发商延期交房，建议及时收集证据，包括合同、付款凭证、交房通知等，必要时可向住建部门投诉或提起诉讼。如果您在文山地区遇到类似问题，可以携带相关材料到律师事务所咨询，我会根据具体情况为您分析维权方案。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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