买房签预售合同还是以房抵债合同如何判断
买房签预售合同还是以房抵债合同如何判断
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，华泰公司欠清远金融市场（后合并为人行清远支行）贷款本息1.2亿多元。双方签了一份《抵债协议书》，约定华泰公司用其投资的广州羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了正式的《房地产预售契约》，约定以港币1.185亿元购买上述房产。
但合同签完后，双方一直没有实际履行。2001年，开发商起诉到法院，要求解除预售合同。人行清远支行则主张，自己已经用贷款抵楼款的方式付清了房款，并拿出一张盖有项目开发部公章的“正式收据”作为证据。开发商认为这张收据是华泰公司事后补开的，实际没有付款。
争议焦点
人行清远支行认为：双方签了预售合同，自己以贷款抵楼款的形式付清了全部购房款，合同已经实际履行。开发商省一建城建分公司则认为：双方签的预售合同只是为了落实抵债协议而办理的形式手续，华泰公司并未实际支付购房款，合同没有履行，应当解除。
法院判决
最高人民法院二审认定，本案的《房地产预售契约》名为商品房预售，实为以房抵债。双方签订预售合同的真实目的是为了履行之前的《抵债协议书》，而不是真实的商品房买卖。由于抵债协议中的贷款本息并未实际清偿，开发商也未收到购房款，因此预售合同没有实际履行，判决解除双方签订的预售合同。
律师分析
第一，实践中经常出现“名为买卖、实为抵债”的情况。判断一份合同是真实的商品房预售还是以房抵债，不能只看合同名称，而要综合审查双方的真实意思表示、合同签订背景以及实际履行情况。本案中，双方先有债权债务关系，再签订抵债协议，最后才签预售合同，明显是为了以房抵债。
第二，对于购房者来说，如果开发商或第三方以“以房抵债”的方式向你出售房产，一定要核实清楚：你支付的款项是否真的进入了开发商的账户，是否取得了正式的购房发票或收据。如果只是拿到一张第三方出具的“收据”，而没有实际的资金流水，将来很容易被认定为合同未履行，购房权益无法保障。
第三，以房抵债协议本身并不违法，但需要满足几个条件：债权真实存在、抵债房产权属清晰、双方意思表示真实。如果抵债房产尚未建成或权属存在争议，建议在协议中明确约定办理产权登记的时间和条件，避免后续纠纷。
王德林律师提示：
如果您遇到类似“以房抵债”或“名为买卖、实为抵债”的情况，建议在签订合同前咨询专业律师。在文山地区，不少房产交易涉及以房抵债，务必核实购房款的支付凭证和资金流向，避免因合同性质认定不清导致权益受损。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
电话：15987555284
邮箱：418537189@qq.com
地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市