买房按揭贷款未办抵押登记是否有效

买房按揭贷款未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款几千万元，采用银行按揭方式付款。中振公司、泰合公司与宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将所购房屋的权益抵押给银行，银行提供贷款。合同签订后，银行支付了全部贷款，泰合公司也向中振公司出具了收到全部购房款的收条。

但中振公司只偿还了部分贷款本息，剩余款项一直未还。银行多次催讨无果，起诉到法院，要求解除贷款合同，并以抵押的房屋权益来偿还欠款。中振公司则辩称，这套房屋没有办理抵押登记，按揭合同应该无效。

争议焦点

中振公司认为，按揭合同签订后没有办理抵押登记，违反了武汉市的房地产抵押管理办法，抵押应为无效。而银行主张，合同是三方自愿签订，已经实际履行，不违反国家法律法规，应当有效。

法院判决

一审法院判决支持银行，认定合同有效并解除合同，中振公司应一次性归还贷款本金及利息，逾期以抵押物拍卖价款优先受偿。最高人民法院二审维持原判，认为楼宇按揭不同于一般的财产抵押，没有办理抵押登记不能认定合同无效。

律师分析

第一，楼宇按揭和财产抵押是两种不同的法律关系。按揭的核心是购房人将所购房屋的权益转让给银行作为担保，不要求必须办理抵押登记才能生效。法院认为，当时国家法律并未规定抵押未经登记就无效，地方性规章不能作为认定合同无效的依据。

第二，合同是否有效，关键看是否违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，按揭合同是三方真实意思表示，内容不违法，不损害国家、集体和他人利益，且已实际履行，因此应当认定为有效。

第三，中振公司声称后来将同一套房屋抵押给其他公司，但法院查明该抵押发生在按揭合同之后，且抵押所依据的贷款合同并未实际履行，因此该抵押登记没有效力，不影响银行的权利。

王德林律师提示：

购房人选择按揭贷款时，要清楚按揭合同一旦签订，即使暂时没有办理抵押登记，合同也是有效的。如果逾期不还款，银行有权要求解除合同并拍卖房屋。建议在文山地区购房的朋友，签订按揭合同后尽快配合银行办理抵押登记，避免将来产生争议。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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