土地使用权转让合同未履行能否解除

土地使用权转让合同未履行能否解除

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，成都远东房地产开发公司（简称远东公司）与南充市泰昌公司签订了一份土地使用权转让合同，约定将成都市区一块约14亩的土地转让给泰昌公司，总价3290万元。泰昌公司支付了1300万元后，将合同权利义务转给了新成立的君诚公司，三方同意由君诚公司继续履行合同。

但合同签订后，君诚公司仅支付了700万元，剩余款项迟迟未付。远东公司多次催要无果，最终起诉到法院，要求解除合同、君诚公司支付30万元违约金并赔偿1000万元经济损失。此时，转让土地的使用权人仍登记在远东公司名下。

争议焦点

远东公司认为：君诚公司长期拖欠土地转让款，已构成严重违约，合同目的无法实现，应当解除合同并赔偿损失。

君诚公司认为：合同仍然有效，远东公司不能单方解除，而且自己已经投入资金进行了部分施工，解除合同会造成更大损失。

法院判决

四川省高级人民法院审理后认为，双方签订的《土地使用权转让、开发合同》是真实意思表示，内容合法，合同有效。君诚公司未按约定支付转让款，构成违约，远东公司有权请求解除合同。法院判决解除合同，君诚公司支付30万元违约金，并赔偿远东公司部分经济损失。

律师分析

第一，土地使用权转让合同只要双方真实自愿、不违反法律强制性规定，就是有效的。本案中远东公司签约时虽未取得全部土地证，但后续已补办，不影响合同效力。

第二，买方长期拖欠转让款，卖方有权解除合同。本案君诚公司仅支付了700万元，远低于合同总价3290万元，属于根本违约，远东公司可以要求解除合同并主张违约金。

第三，合同解除后，违约方不仅要支付违约金，还可能要赔偿守约方的实际损失。远东公司为项目投入了3000多万元，君诚公司违约导致其资金被长期占用，这部分损失需要赔偿。

王德林律师提示：

签订土地使用权转让合同时，要注意核实卖方是否已取得土地使用权证，并明确付款时间和违约责任。如果一方长期不付款，另一方应及时通过法律途径主张权利，避免损失扩大。文山地区的朋友在办理土地转让时，建议先咨询专业律师，审查合同条款和对方资质，再签字付款。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市