房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建了一栋商厦，主体建到三层时，与宇航公司签了租赁协议，租期10年。双方约定，宇航公司先付定金，等大楼封顶和正式开业时再付两笔款，这些钱冲抵第一年租金。宇航公司负责内部装修，郊区供销公司负责外部装修和供电等配套。

大楼封顶后，宇航公司开始装修并准备开业。但郊区供销公司申请的供电增容没办成，消防系统也没通过验收。消防部门检查后认定商厦存在重大火险隐患，不具备营业条件，要求停业整改。双方因此产生纠纷，宇航公司认为郊区供销公司违约导致无法正常经营，郊区供销公司则认为宇航公司拖欠租金。

争议焦点

宇航公司主张：郊区供销公司没有完成供电增容和消防设施，导致商厦无法合法开业，属于违约，自己有权拒付租金。郊区供销公司则认为：宇航公司已经实际使用商厦并开业经营，应当按约定支付租金，消防和供电问题不影响租金支付义务。

法院判决

最高人民法院二审认定：房屋租赁合同有效，但双方在履行中都存在违约行为。郊区供销公司未完成供电和消防配套，导致商厦违法经营；宇航公司实际使用了房屋，应当支付租金。法院综合考虑双方过错程度、房屋实际使用状况等因素，酌情确定了违法履行期间的租金标准，既不是合同约定的全额租金，也不是完全不付。

律师分析

第一，合同履行抗辩权不是随便能用的。一方违约时，另一方可以暂时停止履行自己的义务，但这种抗辩要与对方的违约行为相当。比如，供电问题影响部分经营，但宇航公司已经实际开业，完全拒付全部租金就缺乏法律依据。

第二，违法状态下的租金标准不能简单按合同约定处理。法院会考虑房屋的实际使用价值、双方过错程度、是否能够正常经营等因素，酌情确定一个合理的租金数额。这提醒我们，出租方提供的房屋必须符合安全使用条件，否则租金可能打折扣。

第三，租赁双方都要注意消防、供电等行政许可问题。这些不是小事，一旦被行政机关责令停业，损失往往比租金本身大得多。

王德林律师提示：

签房屋租赁合同前，一定要核实房屋是否通过消防验收、供电是否满足经营需要。如果出租方承诺负责这些配套，建议在合同中明确完成时间和违约责任。在文山地区，这类纠纷也时有发生，建议当事人提前咨询律师，避免陷入"付了租金用不了房"的困境。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市