未取得土地使用权的转让合同是否有效
未取得土地使用权的转让合同是否有效
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
湛江市土地开发总公司（简称湛江土地总）与中国银行遂溪支行（简称遂溪中行）开办的中银公司签订了一份土地转让协议，约定中银公司将位于广西北海市的100亩土地使用权转让给湛江土地总，总价款为1500万元。湛江土地总支付了全部款项，中银公司交付了土地界限图。
后来，湛江土地总将这块土地连同中银公司委托其转售的50亩土地一并转让给了生茂公司。但生茂公司起诉要求确认合同无效，广西高院终审判决认定转让合同无效，判令湛江土地总返还生茂公司已支付的款项及利息。湛江土地总随即起诉中银公司，要求返还土地转让款。
争议焦点
湛江土地总认为：中银公司不具备土地使用权转让主体资格，土地性质为集体所有制，双方订立的土地转让合同应属无效，中银公司应返还已收取的转让款。遂溪中行辩称：本案属于合同转让而非土地使用权转让，双方意思表示真实且合同已实际履行，应认定合同有效；且湛江土地总起诉时已超过法律规定的诉讼时效。
法院判决
最高人民法院终审判决撤销一审判决，认定中银公司与湛江土地总签订的《土地转让协议》无效，判令遂溪中行返还湛江土地总已支付的1500万元及利息。法院认为，中银公司未取得讼争土地使用权，也未办理土地出让审批手续，不具备土地使用权转让的法定条件，合同应属无效。
律师分析
第一，土地使用权转让有严格的法律条件。根据法律规定，转让方必须已经取得土地使用权证，并完成土地出让手续、缴纳土地出让金。本案中，中银公司转让的土地是政府划拨给招商中心的，既未办理出让手续，也未缴纳出让金，因此不具备转让资格，合同必然无效。
第二，合同无效后，双方应返还各自取得的财产。根据《民法通则》第六十一条，合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当返还。本案中，中银公司收取了土地转让款，应全额返还；湛江土地总明知土地不具备转让条件仍签约，也应承担相应责任，但法院综合考虑实际情况，判令遂溪中行返还全部款项。
第三，诉讼时效问题值得注意。本案中，湛江土地总在出具"款地两清"收据后，又因与生茂公司的纠纷在诉讼中主张权利，法院认定其主张权利的期间未超过两年诉讼时效。这说明，即使合同履行完毕，如果后续发现合同无效，当事人仍可在法定时效内主张权利。
王德林律师提示：
购买土地使用权前，务必核实转让方是否已取得土地使用权证，以及是否完成土地出让手续、缴纳土地出让金。如果转让方不具备这些条件，合同可能被认定无效，导致交易失败并产生损失。在文山地区，土地交易中因程序不全引发的纠纷并不少见，建议在签约前委托专业律师进行尽职调查，避免后续诉讼风险。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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