买房后开发商逾期交房，能解除合同吗

买房后开发商逾期交房，能解除合同吗

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1990年代，黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房预售合同，约定旅游公司购买深业公司开发的一处房产，总价款约500万元。旅游公司按约支付了定金和大部分购房款，但深业公司未能按期交房。

深业公司称，延期交房是因为供电问题、施工遇到异常困难等"不可控制"的因素，并提供了相关政府部门的证明。旅游公司则认为，深业公司的延期已超过合同约定的期限，要求解除合同并返还购房款及利息。

争议焦点

旅游公司主张：深业公司逾期交房超过合同约定的期限，已构成根本违约，应当解除合同，返还购房款本息并双倍返还定金。深业公司则辩称：延期是因供电等非其所能控制的事件导致，符合合同约定的延期条件，合同应当继续履行。

法院判决

一审法院支持了旅游公司的请求，判决解除合同。但二审最高人民法院改判：合同继续履行，深业公司需在判决生效后交付房屋，并赔偿旅游公司从应交付日到实际交付日期间的利息损失。最高人民检察院曾提出抗诉，认为合同因未取得土地使用权证应属无效，但最高人民法院最终维持了二审判决。

律师分析

第一，合同是否有效，要看签订时是否具备基本条件。本案中，双方意思表示真实，合同内容不违反法律强制性规定，即便当时未取得土地使用权证，也不必然导致合同无效。法院更注重保护交易稳定，而非轻易否定合同效力。

第二，开发商能否以"不可控制事件"为由延期交房，关键看这些事件是否真正超出其合理预见和控制范围。本案中，供电问题虽属客观障碍，但法院认定该障碍消除后，开发商仍应及时履行交房义务，否则需承担违约责任。

第三，购房者能否解除合同，要看合同是否约定了解除条件以及条件是否成就。本案合同约定逾期交房超过一定天数可解除，但法院认为旅游公司起诉时该条件尚未成就，因此不支持解除，而是判决继续履行并赔偿损失。

王德林律师提示：

购房者签订商品房买卖合同时，应仔细阅读交房时间和延期条款，特别是"不可控制事件"的范围。如果开发商逾期交房，要及时收集证据，包括合同、付款凭证、催告函等。在文山地区，遇到类似纠纷，建议先与开发商协商，协商不成再通过诉讼解决，但要注意合同中关于解除权的期限约定，避免错过行使权利的时间。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市