房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1990年代，苏州郊区供销公司投资建成一栋商厦，与宇航公司签订租赁协议，约定由宇航公司承租经营，租期较长，租金逐年递增。协议签订后，宇航公司支付了部分款项，并对商厦进行了装修。商厦开业后，因消防设施不达标、用电容量不足等问题，被消防部门责令停业整改。双方就此产生纠纷，宇航公司拒绝支付后续租金，郊区供销公司则起诉要求支付租金并承担违约责任。

争议焦点

郊区供销公司认为，宇航公司已实际使用商厦，应按合同约定支付租金，消防和用电问题应由宇航公司自行解决。宇航公司则认为，郊区供销公司未按约定完成消防和供电等配套设施，导致商厦无法正常经营，属于违约在先，宇航公司有权拒绝支付租金。

法院判决

最高人民法院二审认为，合同履行过程中，双方均存在违约行为。郊区供销公司未能完成消防和供电等配套义务，导致商厦违法经营并停业，构成根本违约。宇航公司明知商厦不具备开业条件仍然强行开业，也应承担相应责任。法院判决双方解除租赁合同，并参照当地同类房屋的市场租金标准，确定宇航公司实际使用期间的租金数额，而非完全按合同约定租金计算。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使有严格条件。一方未履行主要义务，另一方才能暂停履行自己的义务。本案中，郊区供销公司未完成消防和供电等核心配套，宇航公司有权拒绝支付全额租金。

第二，违法履行期间的租金标准不能简单按合同约定确定。法院会综合考虑实际使用情况、房屋状况、市场租金水平等因素，合理确定租金，避免一方因对方违约而获得不当利益。

第三，明知房屋不具备合法经营条件仍强行开业，双方都有过错。承租人不能因出租人违约就放任违法经营，否则也要承担相应法律责任。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，要明确约定出租人提供基础设施（如消防、供电）的具体时间和标准。如果出租人未履行，承租人应及时书面催告，并保留证据。在文山地区处理类似纠纷时，建议先咨询专业律师，评估合同履行中的风险，避免因强行开业或擅自停租而陷入被动。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市