城市道路能否随土地一起转让
城市道路能否随土地一起转让
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
营口市一家发展公司将其名下的一块土地转让给置地公司，双方签订了土地使用权转让合同。置地公司拿到土地使用证后，发现证上记载的面积与规划部门实际规划的面积不符。原来，发展公司在申请土地使用证时，提供的位置图未经规划部门审批，导致土地使用证上标明的道路宽度比规划要求的窄，实际可用土地面积少了上千平方米。
置地公司按证载面积进行设计并报规划局审批，结果因面积不符被驳回。置地公司多次要求发展公司补偿或退款，未获解决，最终起诉到法院。
争议焦点
发展公司认为：双方是按整体面积转让，位置图与规划图一致，土地使用证上的面积是土地部门行为，公司没有过错，合同应有效。
置地公司认为：土地使用证载明的面积与实际不符，位置图不是规划图，城市道路依法不能转让，合同应无效。
法院判决
最高人民法院终审判决：合同中涉及城市道路面积部分的转让无效，符合规划要求的土地面积转让有效。发展公司应返还多收的土地转让金，并赔偿置地公司的设计费、勘察费等经济损失。
律师分析
第一，城市道路属于市政公共设施，法律明确规定不得转让。发展公司将道路面积随土地一起转让，这部分合同因违反法律强制性规定而无效。
第二，转让土地时，卖方必须提供经规划部门审批的坐标图，不能以未审批的位置图代替。否则，买方可能无法按证载面积实际使用土地，容易引发纠纷。
第三，合同部分有效、部分无效时，有效部分可以继续履行，无效部分应恢复原状。本案中，法院将规划确认的可用面积认定为有效转让，超出部分由卖方退款，体现了公平原则。
王德林律师提示：
签订土地使用权转让合同前，一定要核实土地证载面积是否与规划部门批准的坐标图一致。在文山地区，类似纠纷也时有发生，建议买方在付款前委托专业人员进行尽职调查，避免因道路等公共设施被计入转让面积而遭受损失。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
电话：15987555284
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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市