未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产公司与顺兴公司签订了一份商品房预售合同，约定顺兴公司购买红城湖国际大厦A座，总金额高达4亿多元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款，但后来发现深发公司在卖房时，既没有取得土地使用权证，也没有拿到商品房预售许可证。

更复杂的是，这块地的土地使用权原本属于厚南公司，深发公司是从其他公司手里“转手”来的项目。虽然厚南公司事后出具了一份承诺书，表示认可深发公司的销售行为，但顺兴公司认为深发公司没有卖期房的资格，合同缺少法定条件，于是起诉到法院，要求确认合同无效，并返还5000万元购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司在签订合同时没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，因此合同应当无效，深发公司应当返还全部购房款并赔偿利息损失。

深发公司则认为：虽然手续不全，但厚南公司事后已出具承诺书认可了销售行为，且项目后续补办了部分手续，双方实际履行了合同，合同应当有效，顺兴公司无权要求退款。

法院判决

海南省高级人民法院一审认为：厚南公司与深发公司之间属于合作建房关系，虽然未办理土地使用权变更登记，但双方实际实施了合作行为，且诉讼中表示愿意继续合作，因此认定合作合同有效。但合同中约定深发公司先行支付7000万元“利润保证金”的条款显失公平，违反联营原则，该条款无效，厚南公司应退还该笔款项。

最高人民法院二审最终认定：深发公司在签订商品房预售合同时，未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，因此该预售合同无效。深发公司应当返还顺兴公司已付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同的有效性，关键看开发商在签约时是否具备法定条件。根据《城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》，开发商预售商品房必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。缺少任何一项，合同都可能被认定为无效。

第二，本案中厚南公司事后出具承诺书，并不能弥补深发公司签约时没有预售资格的问题。合同是否有效，判断的时间点是签约当时，而不是事后补办手续或出具承诺书。这一点很多购房者容易误解，认为开发商后来补了证就没事了，但法律上签约时的状态才是关键。

第三，购房者支付大额购房款前，一定要核实开发商是否“五证齐全”，尤其是土地使用权证和预售许可证。如果开发商拿不出这些证件，就要高度警惕，不要因为价格便宜或销售人员的口头承诺就轻易付款。

王德林律师提示：

在文山地区，购房者如果遇到开发商未取得预售许可证就卖房的情况，可以主张合同无效并要求退款。建议在签约前到当地房管部门查询项目的预售许可信息，或者委托律师进行尽职调查，避免陷入“钱房两空”的困境。如果已经付款，要尽快收集合同、付款凭证等证据，通过法律途径维权。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市