开发商逾期交房，购房者能否解除合同
开发商逾期交房，购房者能否解除合同
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦部分房屋，总价款为人民币万元。合同明确约定了付款时间和交房日期，如果深业公司逾期交房超过一定天数，旅游公司有权解除合同并要求退款和双倍返还定金。
合同签订后，旅游公司按约定支付了定金和购房款，但深业公司未能按期交房。深业公司称，延期交房是因为供电问题等"不能控制的事件"，属于合同约定的免责情形。旅游公司则认为深业公司已构成违约，向法院起诉要求解除合同、返还购房款及利息、双倍返还定金，并赔偿租房租金等损失。
争议焦点
旅游公司认为深业公司逾期交房已构成违约，符合合同约定的解除条件，应当解除合同并赔偿损失。深业公司则主张，延期交房是由于供电问题等不可抗力因素，属于合同约定的可以延期交房的情形，合同应当继续履行。
法院判决
本案经过一审、二审和最高人民检察院抗诉程序，最终最高人民法院维持了二审判决：双方签订的买卖合同有效，继续履行，深业公司需在判决生效后交付房屋，并支付从合同约定交房日到实际供电日期间的逾期交房违约金（按购房总价款和银行同期贷款利率计算）。旅游公司要求解除合同的主张未获支持。
律师分析
第一，商品房买卖合同是否有效，关键看是否违反法律强制性规定。本案中，深业公司虽未取得国有土地使用权证，但已签订土地出让合同并支付大部分出让金，法院认定合同有效，而非无效。购房者不能仅因开发商证照不齐就主张合同无效。
第二，合同约定的"不可抗拒"或"不能控制的事件"需要严格解释。本案中，供电问题被认定为"非深业公司所能控制的事件"，交房期限可以相应顺延。购房者要注意，合同中这类免责条款的范围可能比想象中宽泛。
第三，解除合同并非逾期交房的唯一救济方式。如果开发商在起诉时已具备交房条件，且购房者已付清房款，法院更倾向于判决继续履行合同，同时支持购房者主张逾期交房的违约金。购房者应根据开发商的实际履约情况判断是否坚持解除合同。
王德林律师提示：
购房者在签订商品房买卖合同时，应仔细阅读关于交房期限、免责条款和解除条件的约定，尤其是"不可抗力"和"其他非开发商所能控制的事件"这类表述。如果开发商出现逾期交房，建议及时收集证据并咨询专业律师，评估是主张解除合同还是要求继续履行并索赔违约金更有利。在文山地区的购房纠纷中，类似问题也常因合同条款理解不同而产生争议，建议提前做好法律风险防范。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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