商品房按揭贷款未办抵押登记合同是否有效

商品房按揭贷款未办抵押登记合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，付款方式为银行按揭。中振公司、泰合公司与宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将其购房合同项下的全部权益抵押给宝丰支行，宝丰支行提供贷款。合同签订后，宝丰支行按约发放了贷款，中振公司也陆续还款，但后来中振公司未能按期足额还款，宝丰支行起诉要求解除合同并优先受偿抵押房产。

争议在于，这份按揭贷款合同签订后并未办理抵押登记，而中振公司后来又将同一房产抵押给了另一家广州国投公司并办理了登记。中振公司主张按揭合同因未办抵押登记而无效，宝丰支行则主张合同有效。

争议焦点

中振公司认为，根据武汉市政府的房地产抵押管理办法，未经抵押登记的抵押无效，且该房产已抵押给广州国投并登记，宝丰支行的抵押权不能成立。宝丰支行则认为，按揭不同于一般抵押，且合同是自愿签订、实际履行的，应当有效。

法院判决

最高人民法院二审判决维持一审关于合同有效、解除合同、中振公司还款、宝丰支行对抵押物拍卖价款优先受偿的结果。核心理由是：按揭不同于一般财产抵押，不能仅因未办抵押登记就认定无效；中振公司后设的抵押因房屋当时未竣工验收、贷款合同未实际履行，该抵押登记无效，不影响宝丰支行的权利。

律师分析

第一，按揭贷款合同的性质不同于普通抵押合同。按揭中借款人将购房合同权益让与银行作为担保，银行取得的是对购房权益的担保权，而非对已建成房屋的抵押权。因此，不能简单套用房地产抵押管理的登记规定。

第二，合同效力主要看是否违反法律、法规的强制性规定。当时国家法律并未规定抵押未经登记即无效，地方规章不能作为认定合同无效的依据。只要合同是自愿签订、内容不违法、已实际履行，就应认定为有效。

第三，后设立的抵押如果存在瑕疵，不能对抗在先的按揭权益。本案中广州国投的抵押因房屋未竣工、贷款未实际履行而无效，宝丰支行的按揭权益优先。

王德林律师提示：

购房人在办理按揭贷款时，即使当地有抵押登记要求，也不能仅因未登记就认为合同无效。按揭贷款合同本身具有独立法律效力。建议在文山地区购房时，及时办理合同备案和抵押登记，避免因登记问题引发争议。同时注意，同一房产不能重复抵押，后设抵押可能无效。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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