未取得土地使用权的转让合同效力问题

未取得土地使用权的转让合同效力问题

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

湛江市土地开发总公司（以下简称湛江土地总）与中国银行遂溪支行（以下简称遂溪中行）开办的中银公司签订了一份土地转让协议，约定中银公司将位于广西北海市的100亩土地使用权转让给湛江土地总，总价款为1000万元。湛江土地总支付了全部款项，中银公司交付了土地红线图。

后来，湛江土地总将这100亩土地连同中银公司委托其转售的另外50亩土地一并转让给了生茂公司。但生茂公司起诉要求确认转让合同无效，广西高院终审判决认定合同无效，湛江土地总需返还生茂公司已支付的款项及利息。湛江土地总随后起诉中银公司，要求返还土地转让款，一审法院以超过诉讼时效为由驳回其请求，湛江土地总不服上诉至最高人民法院。

争议焦点

湛江土地总认为：中银公司不具备土地使用权转让主体资格，土地性质为集体所有，双方订立的土地转让合同应属无效，中银公司应返还已支付的转让款。遂溪中行则认为：本案属于合同转让而非土地使用权转让，双方意思表示真实且已实际履行，合同应属有效；湛江土地总主张权利已超过法定诉讼时效。

法院判决

最高人民法院撤销了一审判决，确认中银公司与湛江土地总签订的土地转让协议无效，判令遂溪中行在判决生效后10日内返还湛江土地总1000万元及相应利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。案件受理费由双方按比例分担。

律师分析

第一，土地使用权转让有严格条件。根据法律规定，转让土地使用权必须取得土地使用权证，并办理出让审批手续。本案中中银公司未取得讼争土地使用权，也未办理出让审批手续，不具备转让的法定条件，因此合同被认定无效。这是很多人在土地交易中容易忽视的关键点。

第二，诉讼时效的计算有讲究。本案中，湛江土地总在1998年出具收据后，直至2000年向广西高院上诉，期间并未超过两年诉讼时效。一审法院以超过诉讼时效为由驳回请求是不当的。提醒大家注意，诉讼时效从知道或应当知道权利被侵害之日起计算，并非从合同签订之日起算。

第三，合同无效后的处理原则。合同无效后，因该合同取得的财产应当返还，不能返还的应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方损失，双方都有过错的，各自承担相应责任。本案中，中银公司作为转让方承担主要责任，湛江土地总明知土地不具备转让条件仍签约，也需承担相应责任。

王德林律师提示：

在文山地区处理土地转让事务时，建议先核实转让方是否持有合法有效的土地使用权证，并确认土地性质是否符合转让条件。签订合同前最好委托专业律师进行尽职调查，避免因合同无效导致资金损失和诉讼风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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