房屋租赁合同违法履行时租金如何确定

房屋租赁合同违法履行时租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了一栋商厦，主体建到三层时，就与宇航公司签了租赁合同，租期20年。合同约定，宇航公司要支付定金和租金，供销公司负责外部装修和供电等配套。商厦开业后，宇航公司陆续付了一些租金。

但问题很快来了：商厦的消防系统未经验收，供电容量也不够，消防部门检查后认定存在重大火险隐患，责令停业整改。商厦因此停业，双方就租金该不该付、按什么标准付，闹上了法庭。

争议焦点

宇航公司认为：商厦消防、供电不达标，无法正常经营，是供销公司违约在先，自己有权拒绝支付租金，甚至要求赔偿损失。供销公司则认为：宇航公司已经实际使用商厦并营业，租金必须按合同约定全额支付，停业是宇航公司自己的责任。

法院判决

最高人民法院二审认定：租赁合同有效，但商厦在违法状态下经营，宇航公司不能正常使用房屋，供销公司也未完全履行配套义务。法院判决宇航公司按实际使用期间支付租金，但标准不能按合同约定的全额计算，而是参照同类房屋的市场租金水平，酌情降低。停业期间的租金，宇航公司无需支付。

律师分析

第一，合同履行抗辩权很关键。当一方违约导致另一方无法正常使用房屋时，承租人可以主张先履行抗辩或同时履行抗辩，拒绝支付租金或要求减少租金，但不能无限期拖延，要及时提出异议。

第二，违法使用期间的租金标准，法院不会机械按合同约定判。如果房屋存在消防、供电等安全隐患，导致无法正常经营，法院会考虑公平原则，参照市场行情适当降低租金，而不是让承租人承担全部合同义务。

第三，书面证据非常重要。本案中双方多次签订会议纪要、补充协议，这些文件是法院认定事实和划分责任的关键。建议当事人在履行合同过程中，所有变更、沟通都要留下书面记录。

王德林律师提示：

租房前一定要核实房屋是否通过消防验收、具备合法经营条件，尤其商业租赁，不要急着开业。如果发现对方提供的房屋存在安全隐患，要书面通知对方整改，必要时可以暂停付款。在文山地区，不少商铺租赁纠纷都出在消防验收环节，建议承租人签约前主动向消防部门核实情况，避免后期扯皮。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市