城市道路能否随土地使用权一起转让
城市道路能否随土地使用权一起转让
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
营口一家发展公司把一块土地转让给置地公司，双方签了合同，置地公司也拿到了土地使用证。但置地公司拿着土地使用证去规划局审批时才发现，证上标注的土地面积和实际能用的面积对不上。原来，这块地里有将近一半是城市道路用地，按规划道路宽度应该是40米，但土地使用证上只标了20米。这样一来，置地公司实际能使用的面积比证上少了很多。
置地公司找发展公司、区政府和市政府要求补偿或退款，都没解决，最后只能告到法院。一审法院认定合同无效，因为发展公司提供的土地位置图没经过规划部门审批，还把不能转让的城市道路面积也算进去卖了。二审最高人民法院部分维持了一审判决。
争议焦点
发展公司认为：双方是按整块地转让的，位置图和规划坐标图是一致的，土地使用证上写的面积是土地部门的行为，自己没过错，合同应该有效。
置地公司认为：土地使用证上写的面积和实际能用的面积不一样，位置图不是规划坐标图，城市道路依法不能转让，合同应该无效。
法院判决
最高人民法院判决：合同中涉及城市道路面积部分的转让无效，符合规划要求的土地面积部分有效。发展公司多收的土地转让金要返还给置地公司，同时要赔偿置地公司的设计费、勘察费等经济损失。
律师分析
第一，城市道路属于市政公共设施，法律明确规定不能转让。把道路面积算在转让土地里一起卖，这部分合同内容就是违法的、无效的。
第二，土地转让方有义务提供准确的土地信息。发展公司向国土局办证时用的位置图没经过规划部门审批，导致土地使用证上的面积和规划不符，这属于重大过错，要承担赔偿责任。
第三，合同部分无效不等于全部无效。法院把能用的土地和不能转让的道路分开处理，既保护了买受人的合法权益，也维持了交易中可履行的部分，这符合"能部分履行就部分履行"的司法原则。
王德林律师提示：
买地之前一定要先查规划。签土地使用权转让合同前，建议到当地规划部门核实土地的实际规划用途、道路红线等关键信息，不要只看土地使用证上的数字。在文山地区，这类规划信息可以到自然资源和规划局申请公开查询，避免买了地才发现实际能用的面积比证上少一大截。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
电话：15987555284
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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市