楼宇按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

楼宇按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，约定以银行按揭方式付款。随后，中振公司、泰合公司与宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，宝丰支行向中振公司提供贷款数千万元，中振公司将所购房产的权益抵押给银行，泰合公司承担担保责任。

合同签订后，宝丰支行按约向泰合公司支付了全部贷款。中振公司陆续还款，但后期未能按时足额偿还，尚欠本金数千万元及利息。宝丰支行多次催讨无果，诉至法院要求解除合同、以房产权益偿还欠款。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同未按武汉市规定办理抵押登记，应属无效；且其已将房屋抵押给另一家公司并办理了登记，银行不享有优先受偿权。

宝丰支行主张：合同是三方自愿签订，内容合法且已实际履行，抵押登记不是合同生效的必要条件，银行应享有抵押权。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审解除合同、中振公司一次性归还贷款本金及利息、逾期以抵押物拍卖价款优先受偿的判决。同时更正了一审中关于担保人责任的表述。法院认为，楼宇按揭不同于一般抵押，未办理抵押登记不导致合同无效，且后设立的抵押因房屋未竣工验收、合同未实际履行而无效。

律师分析

第一，楼宇按揭贷款合同的性质不同于传统抵押。按揭是购房人将所购房产的权益转让给银行作为担保，银行在购房人还清贷款后返还权益。这种模式在我国法律中虽无明确规定，但只要不违反法律强制性规定，合同有效。

第二，抵押登记并非按揭合同生效的必要条件。当时国家法律并未规定抵押未经登记即无效，地方规章不能作为认定合同无效的依据。按揭合同的核心是各方真实意思表示和实际履行情况，登记主要影响对抗第三人的效力。

第三，购房人将同一房产重复抵押给不同债权人时，后设立的抵押若存在法定瑕疵（如房屋未竣工、抵押合同未实际履行），则不能对抗在先的合法按揭权益。购房人应避免重复抵押，否则可能承担违约责任。

王德林律师提示：

购房人在办理按揭贷款时，应当重视抵押登记手续，这有助于明确权利顺位、避免纠纷。如涉及重复抵押或地方特殊规定，建议咨询专业律师。在文山地区，类似按揭纠纷时有发生，购房人应保留好合同、付款凭证和还款记录，以便维权。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市