划拨土地上房屋出租合同是否有效

划拨土地上房屋出租合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

昆明市公安消防支队将一栋用于消防培训的大楼出租给垫江保温材料总厂经营酒店，租期较长。消防支队使用的土地是通过划拨方式取得的市政公用设施用地。垫江总厂接收大楼后进行了装修，并成立了小林大酒店开始经营。

后来双方因资金问题产生矛盾，酒店停业，消防支队收回了酒店。垫江总厂起诉要求确认租赁协议无效并赔偿损失，消防支队则反诉要求继续履行合同并支付租金。

争议焦点

垫江总厂认为：消防支队使用的土地是划拨取得的市政用地，不能出租用于商业经营，租赁协议应属无效，消防支队应返还其投入的装修费用并赔偿损失。

消防支队认为：只要按规定上缴租金中包含的土地收益，租赁协议就可以有效，而且垫江总厂已经实际使用房屋多年，应当支付租金。

法院判决

云南省高级人民法院一审认定租赁协议无效。法院认为，消防支队以划拨方式取得的土地用途为市政公用设施，在该土地上建盖房屋出租用于商业经营，违反了土地管理法律法规。消防支队未办理相关手续，不能仅以上缴土地收益就让合同有效。同时，房屋未经竣工验收也不应交付使用。

法院判决消防支队按评估价值补偿垫江总厂的装修投入，但垫江总厂已实际使用房屋多年，应支付相应的房屋使用费，同时停业损失由其自行承担。

律师分析

第一，以划拨方式取得的土地有严格的用途限制，不能随意改变用途用于商业经营。如果要将这类土地上的房屋出租，必须依法办理土地出让手续或上缴土地收益，否则租赁合同很可能被认定无效。

第二，房屋未经竣工验收就交付使用，也是法律禁止的行为。租用未验收的房屋，承租人的权益难以得到保障，出租人也面临较大的法律风险。

第三，合同被认定无效后，双方都要承担相应责任。承租人虽然可以要求返还装修投入，但实际使用期间的房屋使用费仍需支付，而且经营损失往往难以获得赔偿。

王德林律师提示：

在签订房屋租赁合同前，建议先核实房屋所占土地的性质。如果是划拨土地，要确认出租是否经过批准或已办理相关手续。在文山地区，涉及划拨土地上房屋租赁的纠纷并不少见，建议承租人在签约前委托律师进行尽职调查，避免投入大量资金后合同被认定无效。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市