未取得土地使用权的转让合同是否有效

未取得土地使用权的转让合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

湛江市土地开发总公司（简称湛江土地总）与中国银行遂溪支行（简称遂溪中行）下属的中银公司签订了一份土地转让协议，约定中银公司将位于北海市的30亩土地使用权转让给湛江土地总，总价款为600万元。湛江土地总支付了全部款项，中银公司交付了土地界限图。后来，湛江土地总将这块土地连同另一块土地转售给了生茂公司，但生茂公司起诉要求确认合同无效并获得法院支持。

湛江土地总随后起诉中银公司，要求返还土地转让款。但一审法院认为，湛江土地总在出具收据后多年未主张权利，已超过诉讼时效，驳回了其诉讼请求。湛江土地总不服，上诉至最高人民法院。

争议焦点

湛江土地总认为：中银公司不具备土地使用权转让主体资格，土地性质为集体所有，合同应属无效，中银公司应返还转让款。遂溪中行则认为：双方意思表示真实，合同已实际履行，应认定有效；且湛江土地总主张权利已超过诉讼时效。

法院判决

最高人民法院撤销一审判决，认定中银公司与湛江土地总签订的土地转让协议无效，判令遂溪中行返还湛江土地总600万元及相应利息。主要理由是：中银公司未取得讼争土地使用权，未办理土地出让审批手续，不具备土地使用权转让的法定条件，合同应属无效。同时，湛江土地总主张权利未超过诉讼时效。

律师分析

第一，土地使用权转让必须满足法定条件。转让方需已取得土地使用权，并办理出让审批手续。未取得合法权属或未完成审批的转让合同，法院将认定无效。本案中，中银公司既未取得土地权属，也未办理出让手续，合同自然无效。

第二，合同无效后，双方应返还财产。根据《民法通则》规定，无效合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产应当返还。中银公司作为转让方对合同无效承担主要责任，应返还已收取的转让款。

第三，诉讼时效问题值得关注。本案中，湛江土地总出具收据后至起诉前未主动催讨，但法院仍认定未超过诉讼时效。这说明诉讼时效的起算点需结合具体事实判断，并非简单按出具收据时间计算。

王德林律师提示：

进行土地使用权交易前，务必核实转让方是否已取得合法权属证书，并确认土地出让手续是否完备。在文山地区，不少土地转让纠纷源于权属不清或手续不全，建议当事人在签约前委托专业律师进行尽职调查，避免合同无效带来的损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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