未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（下称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（下称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额约4.26亿元。合同约定须经原发展商海南厚南旅业有限公司（下称厚南公司）签字盖章后才生效。厚南公司事后出具承诺书，对深发公司的销售行为表示认可。顺兴公司先后支付了5000万元购房款。

然而，顺兴公司后来发现，该大厦的土地使用权仍登记在厚南公司名下，深发公司并未取得土地使用权证和商品房预售许可证。顺兴公司认为深发公司不具备售房主体资格，合同缺少法定条件，于是向法院起诉，请求确认合同无效，并要求深发公司返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司未取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的预售合同违反了法律强制性规定，应属无效。

深发公司则主张：其与厚南公司存在合作建房关系，厚南公司已出具承诺书认可销售行为，且合同已经实际履行，应当认定有效。

法院判决

最高人民法院二审认为，深发公司在签订预售合同时尚未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了《城市房地产管理法》的强制性规定，该商品房预售合同应认定为无效。合同无效后，深发公司应当返还收取的购房款5000万元及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于特殊合同，法律对预售条件有严格规定。根据《城市房地产管理法》，开发商预售商品房必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。缺少这些证件，预售合同很可能被认定为无效。

第二，合作建房关系不能替代预售许可。本案中深发公司虽与土地使用权人厚南公司存在合作建房关系，但深发公司自身并未取得预售许可，其以自己名义对外销售房屋的行为仍属违法。

第三，购房者应当主动核查预售许可证。在签订商品房预售合同前，购房者有权要求开发商出示预售许可证，也可以到当地住建部门网站查询。如果开发商以各种理由推脱，就要提高警惕，避免陷入合同无效、钱款难追的风险。

王德林律师提示：

在文山地区，购房者遇到开发商未取得预售许可证就收定金或首付款的情况，可以拒绝支付，并向当地住建部门举报。如果已经付款，要尽快收集付款凭证、合同等证据，咨询专业律师，通过法律途径追回款项。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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