开发商逾期交房，购房者能否解除合同

开发商逾期交房，购房者能否解除合同

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦部分房屋，总价款约400万元。合同约定深业公司应在1994年12月31日前交房。

旅游公司按约定支付了全部购房款，但深业公司直到1995年10月才实际交付房屋，逾期近10个月。逾期原因是供电问题、施工中遇到困难等。旅游公司认为深业公司违约，起诉要求解除合同、返还购房款及利息，并双倍返还定金。

争议焦点

旅游公司主张：深业公司逾期交房已构成违约，按合同约定逾期超过30天，旅游公司有权解除合同，深业公司应返还购房款本息并双倍返还定金。

深业公司辩称：逾期交房是由于供电问题等不可抗力因素导致，符合合同约定的延期交房条件，不构成违约，合同应继续履行。

法院判决

最高人民法院经再审审理认为：深业公司在供电问题上确实存在其不能控制的因素，交房期限应相应顺延。但顺延后深业公司仍逾期交房，应承担违约责任。鉴于旅游公司起诉时合同约定的解除条件尚未完全满足，且深业大厦已通过竣工验收可以交付使用，法院判决合同继续履行，深业公司向旅游公司支付逾期交房期间的利息损失。

律师分析

第一，商品房买卖合同中对逾期交房的违约责任有明确约定时，法院会优先按照合同约定处理。本案中合同约定了逾期交房超过30天可以解除合同，但法院认为解除条件并未完全成就，体现了对合同继续履行的支持。

第二，开发商以"不可抗力"或"非其所能控制的事件"为由主张免责时，需要有充分证据。本案中供电问题被认定为可顺延交房的因素，但顺延后仍然逾期，开发商仍需承担违约责任。

第三，购房者主张解除合同，需要满足合同约定的解除条件或法律规定的根本违约情形。如果房屋已经具备交付条件，法院更倾向于判决继续履行合同，同时判令开发商赔偿逾期交房造成的损失。

王德林律师提示：

购房者在签订商品房买卖合同时，应重点关注交房时间、逾期交房的违约责任、解除合同的条件等条款。如果遇到开发商逾期交房，建议先收集证据，包括合同、付款凭证、催告函件等。在文山地区，类似纠纷中法院通常也会优先考虑合同约定，购房者应理性评估解除合同是否有利，必要时可要求开发商赔偿逾期交房期间的损失。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市