转让土地含城市道路，合同部分无效
转让土地含城市道路，合同部分无效
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
营口市一家发展公司从政府获得一块土地后，将土地转让给置地公司。双方签订了土地使用权转让合同，置地公司支付了转让款，并拿到了土地使用证。但置地公司拿着土地使用证去规划局审批时发现，土地使用证上标注的面积和实际规划面积不符。原来，土地中包含了城市主干道，道路宽度比土地使用证上标明的窄，导致实际可使用的土地面积比证上面积少了近千平方米。
置地公司多次找发展公司和政府部门协商，要求补偿或退款，但都没有结果，最终起诉到法院。
争议焦点
发展公司认为，双方是按整体面积转让的，位置图和规划图一致，土地使用证上的面积是土地部门的行为，自己没有过错，合同应当有效。置地公司则主张，发展公司提供的土地使用证面积与实际不符，而且城市道路依法不能转让，合同应当无效。
法院判决
最高人民法院审理后认定，发展公司向国土局申办土地使用证时提供的位置图未经规划部门审批，导致土地使用证面积与规划面积不符，应承担主要责任。城市道路属于市政设施，法律规定不得转让，发展公司将道路面积一并转让违法。法院判决：合同中涉及城市道路面积部分的转让无效，符合规划要求的土地面积部分有效；发展公司多收的土地转让金应当返还，并赔偿置地公司的经济损失。
律师分析
第一，土地转让中涉及城市道路等市政设施的，法律明确规定不得转让。即使合同中包含了这部分面积，该部分合同条款也属于无效。购买方不能取得道路面积的使用权，只能要求退还相应款项。
第二，土地转让方有义务提供准确的土地信息。如果转让方提供的土地位置图或土地使用证与规划部门实际规划不符，导致受让方无法按证上面积使用土地，转让方要承担违约责任，赔偿受让方的损失。
第三，对于受让方来说，在签订土地转让合同前，应当主动向规划部门核实土地的具体规划情况，不能仅凭转让方提供的土地使用证或位置图就付款，否则可能面临面积缩水的风险。
王德林律师提示：
购买土地前一定要到规划部门核实土地的实际规划情况，特别是道路、绿化等公共设施的用地是否被计入转让面积。在文山地区，类似纠纷时有发生，建议在合同中明确约定土地面积以规划部门核准为准，并保留付款凭证，以便维权。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
电话：15987555284
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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市