未取得预售许可证签购房合同是否有效

未取得预售许可证签购房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（简称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司以每平方米4200元的价格预购红城湖国际大厦A座，总金额超过4亿元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。

但问题在于，该大厦的土地使用权属于另一家公司——海南厚南旅业有限公司（简称厚南公司），而厚南公司并未在合同上签字盖章。虽然厚南公司事后出具了一份承诺书表示认可，但深发公司在销售时既没有取得土地使用权证，也没有取得商品房预售许可证。顺兴公司发现这些问题后，起诉要求确认合同无效并返还购房款。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的合同违反了法律强制性规定，应当认定为无效合同，深发公司应返还已收取的5000万元购房款及利息。

深发公司则认为：虽然手续存在瑕疵，但厚南公司事后出具了承诺书认可销售行为，且双方已经实际履行合同，大厦也已施工到一定进度，合同应当认定为有效并继续履行。

法院判决

最高人民法院二审认为：根据相关法律规定，商品房预售必须取得土地使用权证和商品房预售许可证。本案中，深发公司在签订合同时未取得上述证件，违反了法律强制性规定，因此双方签订的《商品房购销合同》应认定为无效合同。深发公司应当返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售许可证是开发商预售商品房的法定前提条件。没有取得预售许可证就签订预售合同，合同因违反法律强制性规定而无效。购房者在买房前一定要核实开发商是否取得了预售许可证。

第二，土地使用权证同样重要。开发商只有取得土地使用权证，才能证明其对土地享有合法权利，才有权将房屋进行预售或销售。如果土地使用权存在争议或未办理登记，购房者的权益将面临很大风险。

第三，即使开发商事后补办手续或出具承诺书，也不能使原本无效的合同变为有效。购房者不能轻信开发商的口头承诺或事后补救，而应在签约前就确认相关证照齐全。

王德林律师提示：

购房是重大交易，签约前务必查验开发商的“五证”是否齐全，特别是商品房预售许可证和土地使用权证。在文山地区，购房者可以到当地住建部门查询项目预售许可信息，切勿仅凭开发商的口头保证或承诺就支付大额购房款，以免陷入合同无效、款项难以追回的困境。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市