按揭贷款购房合同未办理抵押登记是否有效

按揭贷款购房合同未办理抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，采用银行按揭方式付款。中振公司与银行、泰合公司三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将所购房屋权益抵押给银行，银行提供贷款。合同签订后，银行按约发放了贷款，中振公司也陆续还款，但后来因资金问题停止还款。

中振公司主张合同无效，理由是该合同没有办理抵押登记，违反了武汉市当时的房地产抵押管理办法。此外，中振公司还称，自己已将争议房屋抵押给了另一家银行（广州国投），并办理了抵押登记。

争议焦点

中振公司认为：按揭合同未办理抵押登记，依照地方政府规章应认定为无效；且房屋已抵押给广州国投，银行对该房屋不享有优先受偿权。银行则认为：合同是各方自愿签订，内容合法，且已实际履行，应认定为有效合同。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审关于解除合同、中振公司还款、银行对抵押物享有优先受偿权等判项。法院认为，楼宇按揭不同于一般财产抵押，当时国家法律并未规定抵押必须登记才生效，仅以地方政府规章为由主张合同无效，没有法律依据。中振公司事后将房屋抵押给广州国投，属于另一法律关系，且该抵押设立在本案按揭合同之后，不影响本案按揭合同的效力。

律师分析

第一，按揭贷款合同是购房者、开发商、银行三方共同参与的法律关系，核心是购房者以所购房屋的权益作为担保向银行借款。这种模式在实践中非常普遍，法律上将其认定为有效合同，只要各方真实意思表示、不违反法律强制性规定。

第二，关于抵押登记问题，本案明确了两个重要规则：一是地方政府规章不能直接否定合同效力，除非违反了国家法律、行政法规的强制性规定；二是按揭贷款中的"抵押"与一般财产抵押存在区别，不能简单套用登记生效的规则。

第三，购房者如果已经将房屋抵押给多个债权人，各抵押权设立时间的先后顺序，决定了受偿顺序。本案中，银行按揭合同在先，后续抵押在后，银行享有优先受偿权。

王德林律师提示：

购房者签订按揭贷款合同后，应当按约按时还款，否则银行有权解除合同并要求一次性还清全部贷款，甚至拍卖房屋。如果遇到资金困难，建议主动与银行协商展期或调整还款计划。在文山地区，购房者如需办理按揭贷款，建议在签约前咨询专业律师，明确合同条款的法律后果。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市